2018年北京写字楼市场开始“缩表”

        写字楼这个市场很小，拿北京来说，大大小小也就5000万平米，换算成市值差不多2.5万亿，不到住宅市场的十分之一，加上写字楼买卖离老百姓太远，租个楼那是公家的事，不是花自己的钱，也就轮不到大家伙儿关心。

　　其实仔细想想：对大多数人而言，不管你是租房子还是买房子住，只要你靠工作收入付租金还贷款过日子，那十有八九得靠在写字楼里那八小时挣出来。

　　所以，从这个角度看，写字楼又对大家伙儿挺重要的。

　　自从2015年北京写字楼租金开始见顶以来，行业里讨论写字楼市场走势的声音就没断过，有唱多的、有唱衰的、还有活在当下尽好自己职业本份的。在经过了沉闷的2017之后，我试着做个简单的展望。

　　结论先告诉各位：写字楼市场开始缩表，原因是政策、产业和金融环境同时萎缩。

　　用更直白的话来说：如果2017算是市场转寒，那2018很可能是入冬。由此带来的局面是：空置率提升、租售双降。建议机构提早准备，降低预期，做好长跑打算。

　　我们先从需求端的基本盘来看。

　　这个表是截至2017年年底的国内上市公司市值及增减统计。

　　做股票投资的朋友都知道，去年是“漂亮50”为代表的大盘股扬眉吐气的一年，从上表可以看到，只要你是千亿市值以上的大公司，那恭喜你，闭着眼睛不用干什么你的市值就在增长。相反，如果你不幸是20亿以下市值的小公司，那不管你们领导多么英明神武，以及你们工作多认真，这一年辛苦努力的结果是：自己公司身家跌掉一半。

　　不仅是小型上市公司，即使是一二百亿的中型公司，也有超过一半的概率一年白忙活。

　　我看到这统计的时候正值过年，脑海里想象着这些中小上市公司老板们的表情：一边给员工发着奖金表彰鼓励，一边算计着自己身价打的深折，那表情可比翻个白眼有戏剧感。

　　关注这些中小型公司，是因为他们才是北京写字楼的主力客户。如果资本市场不那么偏心眼的话，这些公司伴随着发展壮大，几乎是百分百的愿意在京沪深杭等一线城市开设总部。对于这些城市而言，吸纳了成长型的企业，等于吸纳了未来的人才和税收。可惜，资本市场阶段性的错配，会减慢这些公司的发育速度。

　　你可能会问，那超级公司市值扩张，同样会刺激写字楼需求啊？是的，但大型公司的扩张是直接越过开发商、运营商等机构，直接和地方政府谈拿地，和市场就无关了。

　　京沪深杭的写字楼，得慢慢等待这些公司的市值得以修复，再聊吸纳进驻的事情。

　　以上为看空2018写字楼市场的理由之一。

　　横向看北京整体的产业现状，四大产业支柱互联网、金融、房地产、服务业，显然各自遇到了不小的问题。

　　首先是互联网，在经历五年的高速发展后，在2017年，终于迎来了智能手机销量下滑的拐点。

　　在手机APP率先饱和之后，移动设备也走过了增长峰值，也就意味着，后面的市场重心不再是增量而是竞争对手之间的此消彼长。

　　其实，在去年共享单车出来的时候，已经感觉出这个迹象——互联网行业没啥实质性的增长了，再看腾讯成天用卖游戏的钱收购实体产业，就很说明问题——这意味着，靠贵圈各式创业公司撑起来的租金和写字楼面积，增长也碰到天花板了。

　　当然，贵圈从不缺题材，共享经济成笑话无所谓，贾会计卷钱跑也没关系，我们还有区块链呢。

　　我学习能力不太行，既不懂贾会计的生态化反，也不懂风险资本看起来比国家外储还多的牛逼样子，所以还是建议拥有大量潜在独角兽的写字楼经营者们，那些靠风投而不是营收催大的公司，稳定性会遇到挑战，保护好你们的租约、落袋为安是最踏实的。

　　再说金融行业。

　　2013年写字楼租金跳涨很大程度来自于影子金融的大发展，各式信托、券商、基金公司的成长速度可比雨后春笋快多了。伴随着监管一步步的收紧，这个发展峰值现在是进一步的回落，这个回落过程，把写字楼里的金融精英们，不好的带去了监狱，还不错的回归平凡。过去两年，互联网金融熄火，给这个最能支付高租金的行业画上了个休止符。

　　这个行业收缩了好几年，耳朵快磨出茧子了，有一个现象值得注意：国家在遏制野蛮生长的金融业的同时，中央政府-金融街-北京南站-新机场-雄安这条轴线正在一步步的落实，这条轴线上，国家级的行政和资本投入比奥运会可多多了，似乎我们看到了国家资本轴线的逐渐形成。

　　房地产行业。

　　金融都回归平凡了，那房地产也没理由唱独角戏吧？

　　如果说嘴硬有个排行榜，那房地产行业肯定排第一。这种强悍，源于过去十来年的强势发展，到了2016年，达到了高潮。

　　用链家的数据作对比，可以生动的看到去年发生了什么：

　　2017年3月份，在最癫狂的时候，链家当月带看70万人次，这相当于北京十分之一的就业人口都在看房。到了调控深化，带看量腰斩、然后再腰斩，房价也在小幅阴跌，就变成如今这样子。

　　住宅虽然和写字楼不是一码事，但有一个重要的影响：住宅交易量太大了，很大程度上决定了公众对北京房地产的整体看法（尤其是价格）。尽管政策限制了流通，但从去年下半年开始的动荡，价格和交易量的信号都混乱起来，还是会对机构投资商办产生消极的影响。

　　除非，机构投资者对城市布局、产业发展、资金等因素有着自己完整而独到的见解，否则，犹豫和观望会是2018的普遍选择。

　　我们盘了一下数据，几个数字供参考：

　　写字楼销售年去化量200亿以下（预计）；

　　目前具备销售条件的写字楼货值，700亿+；

　　取得土地但还没形成有效供应的：2000亿+；

　　所以，对房地产行业而言，不平凡的年份年年有，2018尤其难。

　　数来数去，也就是现代服务业，依托北京高素质人才的优势，得以保全。

　　从支柱产业看，一正三负，此为看空理由之二。

　　还有一个变量我不太确定，就是风险资本的活跃度，毕竟北京是为数不多的风险资本的集散地。如果他们在资本市场的春风下凶悍起来，也说不好会带来一些机会。

　　从过去BAT的投资布局上，我们隐约看到城市更新可能带来的机会。

　　以上是对写字楼市场的基本盘做出的分析展望，总体看空，有个别机会。

　　我们应该在今明两年看到北京写字楼的空置率追上甚至超过上海。

　　最后说一句，曼哈顿岛上3000栋写字楼，常年空置率10-12%，正是这种均衡局面，才促成了一个个优秀的资产管理公司的出现。