写字楼今年将暴发 商业地产利好明显

2010年，写字楼市场呈现出金融危机以来最为明显的复苏势头。而机构的最新报告指出，2011年，写字楼市场有看彻底破局，走出爆发行情。“在上海，过往的2010年，写字楼价格在不断上涨，涨幅在上海的写字楼历史中罕见。”DTZ戴德梁行写字楼部华东区董事杨达告诉本报。机构的统计数据显示，2010年至今，上海写字楼市场呈现“租金及销售量稳中有升，外郊环写字楼成交活跃”的特点。

　　邻近年底，写字楼市场呈现更为明显的爆发先兆。

　　21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，11-12月成交面积排行前10位新建写字楼中，套均面积高于1000平米的项目有2个，而9-10月排行中则无此类项目出现；套均面积低于100平米的项目有3个，而之前两月排行中此类项目则有4个。此外，这些项目的单价、套均总价水平也在上移，11-12月成交面积前10项目中，单价高于2万元/平米的项目有6个、套均总价高于500万元的项目有5个，而之前两月此类项目的个数则只有4个和2个。

　　“郊县区域的写字楼成为2010年写字楼销售市场的一个热门区域。2009年，外环外的写字楼成交占全市36%，这一数字甲级写字楼在2010年上升为4写字楼租金2%。今年7-8月，外环外的写字楼成交甚至占当月全市总成交量的半壁山河。”杨达分析指出，主要原因是世博施工管制造成内环内供给量锐减、基础设施建设对外郊环地区写字楼市场的拉动，以及通胀预期及住宅投资受阻的情况下，庞大的民间资本转投总价、性价比高的外环外写字楼物业以求资产增值保值。

　　在销售市场方面，截至2010年12月上旬，上海全市写字楼销售成交量约为130万平方米。4月出台的房产新政对写字楼销售市场也带来了一定的影响，银行贷款政策收紧影响客户资金张罗，市场的观看情绪使得5月出现成交萎迷冬但这一状况在6、7、8月三个月逐步改善，成交缓慢回升。

　　杨达分析，国内宏观经济的稳定，推动上海有租赁需求的企业开始活跃。在金融、证券类公司的拉动下，第二季度开始，租金止跌维持平稳，到8-9月份时，其他诸如生物制药、美容衣饰等行业也开始逐步活跃，带动租金的小幅上涨。截至12月底甲级写字楼租金水平达到天天每平方米7.14元，比年初6.2元/平米/天上涨了约15%，空置率继续下跌至7.61%。

　　对于写字楼买方市场偏好转变，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔以为，其背后原因，首先由于邻近年底，企业及个人资金都较为充裕，能有更多实力用于投资及改善工作环境；其次，楼市调控新政下，写字楼市场未受影响，并与住宅价格存在倒乖冬也吸引了部分投资转向，如目前全市北京写字楼新建住宅成交均价为2.27万元/平米，就高出新建写字楼均价0.31万元/平米。

　　预计未来写字楼新建项目中，低碳、绿色的甲级写字楼渐成趋势，而明年上海的新兴热门办公区域将会出现在滨江沿线、虹桥临空CBD写字楼出租及世博中心商务区内。

　　不过，写字楼的爆发并非整个贸易地产市场的全貌，从中长期看，眼前的短期发力还不能终极确定中长期的市场走势。

　　中原地产的年度研究报告指出，2011年贸易地产市场形势趋好。写字楼市场方面，一线城市将获得个人投资者的青睐，价格有看稳步上涨，写字楼租金继续上扬；二线城市北京甲级写字楼将迎来一轮新的建设***，市场短期将出现供大于求。

　　商展市场方面，销售市场的火热仍将持续，租金上涨趋势也将延续，但商展市场结构性的分化将愈演愈猎冬城市核心区的商展价值将获得提升，而郊区的商展将面临较大的风险。

　　值得留意的是，贸易地产市场的这些隐忧，在今年的土地市场行情中已经可以窥见一斑。

　　“今年，商地宽松出让将加剧未来竞争。”上海中原研究咨询部分析师坦言，监控数据显示，今年1—10月，上海总共出让146幅经营性用地，出让面积共计842.81万平方米，建筑面积共计1398.08万平方米。其中，商办用地共出让85幅，出让面积共计308.42万平方米，建筑面积共计609.99万平方米，均匀溢价率为11%

　　从片区来看，土地出让集中片区基天职布在新兴规划的新城板块，特别是松江新城区域，今年1-10月总共出让11幅经营性用地，合计出让面积90.68万平方米，建筑面积98.40万平方米。

　　报告指出，从上述新城中经营用地的出让情况来看，商办用地占了6成比例，意味着未来2-3年，商办项目仍将旺盛供给。上海商办市场目前存量为970万平方米，已经呈现供大于求格式。这一突出的存量压力在短期内恐难缓解。