“商住倒挂”暂难转变 众多房企欲进军商业地产

http://www.jinglou8.com  北京写字楼出租-京楼网 2010-3-27  来源：《参考消息·北京参考》

在2009年底，万科集团就表示预计今年开发持有型物业将占到2成，而近期金地集团也表示，将进一步加大写字楼商业地产的投资力度，再加上目前以世茂·工三为代表的北京写字楼产品的紧俏热销，写字楼商业地产在居民住宅市场前景不明朗的形势下，似乎又重新成为了开发商及投资者们的关注焦点。

　　仍然严峻的“商住倒挂”形势

　　事实上，之前京城楼房市场就已出现了“商住倒挂”的现象。一直被业内看作高投资属性的商业地产，在健康的市场情况下，价值理应是高于住宅市场的。但据戴德梁行2月份京城楼市报告显示，目前同地段的商业地产租售价仍比住宅低很多。同时，北京CBD等主要核心商业区域周边写字楼放量的大量供应增加，使得近期北京写字楼空置率提升，租金也有所下降。

　　戴德梁行华北区董事总经理何衍钧表示，尽管多家房企宣布加入商业地产阵营，但目前看来形势不容乐观。他表示，房地产企业开发商业地产时，申请大额开发贷款比较难，首付比例高达50%，也无任何利率优惠，同时要征收较高的税，对企业的资金实力提出了很高要求。

　　高力国际一位负责人也表示，金融危机过后，原本积压的写字楼空置存量还较多，再加上去年一些未如期入市的项目，今年对于北京写字楼的空置率是极大的考验。该负责人表示：“今年北京将有超过20个商业项目竣工，新增供给将加剧租售和招商竞争。”

　　目前投资购买写字楼的机构在数量上趋于稳定，多是外企及大型国企。不同的是，近期个人投资写字楼产品的数量正在增多，他认为这主要是由于近期政府加大了对普通住宅投机的打压力度所致。商业地产成为了目前颇受政策“保护”的一部分市场，因此，尽管普通写字楼产品租金仍呈下降趋势，但成交量却明显上升。

　　诱因原来是住宅政策的调整

　　2009年底，绿地集团宣布今年将在一、二线城市并加大写字楼地产的投资力度，收购位于北京、上海等一二线城市的商业用地。而近期，世茂集团也宣布将以打造国际型影院为契机进一步进军商业地产，同时还推出世茂·工三写字楼产品。一时间，商业地产从2009年的观望形势，变成了房企的“香饽饽”。

　　对一向以居民住宅开发为主业的众多房地产企业来说，投入大量资金、回报周期长的商业地产开发，对房地产企业的经营能力和资金状况都是比较大的挑战。那么，为何企业仍对此趋之若鹜呢？中坤投资集团董事长黄怒波在采访时，分析说道：“现在房地产企业进入商业地产，分为主动性投资和被动性投资。”他举例，如大连万达集团等较早进军商业地产的企业属于主动投资，而近期所说的万科等企业，都属被动投资。而被动的原因一是来自住宅市场的前景不确定，二是来自拿地环节的重重压力。

　　北京兆泰置地股份有限公司执行董事王全表示，近期居住用地及住宅市场政策的一系列调整，也是企业选择出击商业地产的一大诱因。他表示，随着人们对于土地价格、房价飙升诟病越来越多，调控政策的矛头纷纷指向了住宅投资及投机行为，这种情况下，商业地产的投资或许是房地产领域中最正常的市场行为，也或许能为投资者带来较为稳定的收益。“与2008年的境遇正相反，在2010年住宅市场前景仍不确定的情况下，商业地产正成为整个行业中政策风险较小的一块蛋糕。”王全说。

　　“在拿地环节上，现在多数地块中包含商业配套等，再加上目前城市综合体项目有逐渐增多的趋势，购房者对于周边商业配套等也更加关注，没有商业开发经验的企业，在拿地尤其是招标环节上，很有可能将失去优势。”黄怒波对记者解释。

　　物业税是要面临风险

　　然而，尽管商业地产正面临着被热炒的势头，但自去年起开始被业内和购房者关注的物业税问题，却为其复苏埋下了一丝“隐患”。之前有专家建言，物业税应从高端商业地产征收，以1%左右计征。对此，有业内人士指出，对于商业地产而言，这一征收数额已经过高。

　　“从商业地产开始征收并不合适，像北京核心区域的商业项目盈利还算好，但一般的写字楼空置率就非常高，再征收物业税，根本就承受不了。”

　　“实际上，商业地产原本就要付很多税费，一旦物业税从商业地产开始征收，很可能在推高物业租金的同时，使商业地产投资客再次止步。”何衍钧认为，届时，物业税成本还是会转嫁到物价上面由商户承担，而商业地产市场很可能将再次回落谷底。