二季度北京写字楼需求复苏强度未达预期

    疫情对写字楼市场的影响在慢慢的消散，北京写字楼出租市场在二季度略有回暖，市场需求量略有增加，但需求复苏的强度并未达到预期。北京甲级写字楼市场整体市场二季度的租金水平为367元每月每平米，环比下降了1.7%，空置率达到了16.6%。

    甲级写字楼租金持续下探

    高力国际提供的二季度写字楼市场数据显示，北京甲级写字楼净吸纳量略有回暖，二季度净吸纳量约30000平方米。一季度被疫情压制的需求，在二季度开始出现逐步回暖的迹象，但需求复苏的强度并没有达到预期。

    另外，随着需求开始逐步释放，二季度北京甲级写字楼市场的空置率在有新增供应的情况下稳定在16.6%，与第一季度空置率基本持平。其中，丽泽商务区域在二季度成为成交最火热的市场，优质的楼宇质量加上超高的性价比，使得丽泽商务区的写字楼空置率有所下降。

    在租金方面，二季度北京写字楼租金依然延续了高位盘整的态势，整体市场租金水平为367元每月每平米，小幅环比下降了1.7%。其中，燕莎区域的租金降幅比较大，环比下降5%，同比下降18%。金融街和中关村这两个价格长期坚挺的区域也在下滑，分别环比下降1.4%和1.5%，但相比之下，这两个区域依然是北京表现最好的市场，主要受益于金融和高科技行业的需求支撑。

    未来，北京甲级写字楼市场仍将迎来新一波供应，下半年预计有70万平方米的新增供应量，明年还有近80万平方米的新增供应入市。

    对此，高力国际华北区董事总经理严区海分析，北京整体市场依然非常关注租金等成本因素的影响，租户承租能力还没有真正恢复。在高供应和需求中性的市场环境下，空置率预计将在2021年达到本轮高供应时期的最高点，达到20.7%。租金依旧会保持缓慢下探的趋势，2021年和2022年可能会成为本轮市场租金调整的真正底部。

    产业园空置率走高

    长期以来，北京的办公物业除了写字楼以外，产业园也扮演了非常重要的角色。北京的产业园发展已经经历了近20年，整体的成熟产业园市场格局已经基本形成。根据高力国际的数据，北京已经在地理位置上形成六大成熟产业园子市场，包括位于西北方向的上地和北清路，东北方向的望京酒仙桥区域，西南方的丰台科技园，和东南方向位于亦庄的北京经济技术开发区，以及位于通惠河沿岸的通惠河传媒走廊。2020年底，北京成熟产业园体量将超过1500万平方米。

    从2016年北京的十三五规划开始，北京市通过一步步的政策导向引导北京产业规划的合理健康发展。2017年，北京更是重新定义了发展重点，力求打造成全国科技创新中心。从2017年开始，北京市开始进一步细化产业园区发展的相关政策，引导产业园区的发展向高精尖行业进一步倾斜，同时鼓励低端产业园区进行产业升级，并通过负面清单的形式向园区管理者和企业释放了更为清晰的产业范围界定。

    除了政策基础外，北京在产业和研发层面的投入也名列前茅。截至2018年末，北京内部研发费用开支占本市GDP比重达6.2%，研发占比在全国位居首位，达到1871亿元。金融和科技一直都是北京的支柱产业，从2012到2018年，这两个行业在北京的GDP的贡献率，金融从14%提升到17%，科技从9%提升到13%，行业贡献比重逐年提升。在这样的数据支撑下，北京高科技企业及其在职人员的数量和规模将会进一步受益，进而支持市场对产业园区物业的需求。

    但产业园市场也饱受高空置率的影响。在2019年大供应量的基础上，产业园的市场空置率从2018年的17%左右上升到2019年末的23%左右。其中，望京酒仙桥和上地，这两个区域主要以全球500强和互联网头部公司为主，市场需求相对旺盛，但也受到疫情的影响，空置率有所上升。但相较于其他区域超过20%的空置率来说，这两个区域租户的抗压能力、租户质量、行业发展都是北京产业园市场中最好的。

    随着近两年逐渐推高的空置率，产业园市场平均租金也进入下行轨道。北京全市平均租金从2018年134元每月每平米下降到2019年末的130元每月每平米，到2020年底可能会进一步下探到125元每月每平米左右。

    高力国际华北区研究部董事陆明预测，北京产业园出租市场空置水平可能会在2021年接近28%的水平并触及阶段性高点，不排除整个产业园市场的空置率会突破30%。我们对于下半年的市场表现保持审慎乐观的态度，成本因素依然会成为租户的核心考量。