写字楼 市场难以承受之重

近日，记者连线戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕、高力国际和仲量联行等五大行老总，分析预测2010年将是成都商务写字楼的“井喷”年，超过100万平方米的供应量，将把空置率推高；在2010年，随着世界500强企业的增多，甲级写字楼的售价和租金都将得到进一步释放。

未来1-2年随着大量高品质甲级写字楼的入市，成都市甲级写字楼市场的平均空置率短期内将有较大的提高。

甲级写字楼迎来供应高峰

根据戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕、高力国际和仲量联行等五大行的调查资料，2010年成都约20多个新写字楼项目将开盘亮相，总供应体量将达到400万平方米。这些项目将在未来两三年内陆续进入市场，保守估计明年成都写字楼供应仍将超过100万平方米。同时，成都也将迎来甲级写字楼供应的高峰，写字楼市场的竞争将趋于激烈化。

从未来写字楼分布来看，集中供应区域为城中和城南，城西和城东则有着后发优势。

城中主要分布在东大街、天府广场和春熙路区域，东大街板块，有天府时代广场、成都国际金融中心、铁狮门等项目；天府广场板块有城市之心三期、百扬大厦；春熙路板块有银石广场、中汇广场等项目。而城南主要集中在人民南路及延线，还有未来城南新城，包括希顿国际广场、中信广场、美年广场，中海和合景泰富地产也可能推出写字楼。

成都的写字楼主要聚集在以上三个板块。城北区域虽然项目较少，由于万达金牛广场项目体量达到120万平方米，使得区域供应量较大。但从该项目业态分析，金牛万达广场中商务面积体量不会太大，预计会在30-50万平方米左右。还有瑞安中华汇也将会推出部分写字楼，显示出随着整个城北区域的快速发展，商务办公市场也开始崛起。

城区，包括光华时代广场、仁和春天写字楼、金沙万瑞中心，金璐天下·峰汇也算是异军突起，相对来说，城东未来二十四城也将推出写字楼，以及东方正红地块上新鸿基的国际金融中心，城东还有着较大的后发优势。

经济复苏甲级写字楼价格还将小幅上涨

在空置率提高的情况下，写字楼的售价将呈上行趋势。世邦魏理仕成都分公司董事总经理温淑薇表示，随着全球经济和我国经济逐步复苏，成都的写字楼市场在未来1-2年应该是一个谨慎乐观的盘面，这表现在租金和售价在经历了2008年4季度以来的下降通道后会逐步趋向稳定，就2009年3季度的数据来看，已经初步出现这种迹象，租金环比降幅减小趋向平稳，售价止跌出现小幅上升。由于未来供应量增加明显，入驻率和租金方面仍将面临下行压力。

对此，戴德梁行成都公司高级经理熊大玮则显得要乐观一些，成都经济高速发展及产业结构调整，将对写字楼发展起到强有力的支撑。尤其是成都作为整个西部的经济中心，具有良好的投资环境，对外资吸引力较强。预计到2012年，世界500强中将会有200家在成都设立分公司，大量国内外知名企业落户成都将不断催生有效市场需求。虽然成都写字楼市场短期内可能存在“供过于求”的忧患，但从长远来看，依旧拥有较好的发展前景。在全球经济复苏的背景下，预计今年成都甲级写字楼价格还将小幅上涨。

无独有偶，高力国际成都公司总经理蔡孟颐也认为，2010年随着仁恒广场、航天科技大厦、锦江国际等优质甲级标准写字楼的入市，市场价格将会拉高，从而带动市场的平均租金，由于这些新供给项目在区位、硬件、开发商背景上均优于现有甲级写字楼，其价格将维持在一个较高的水平，将拉动甲级写字楼市场均价的整体上浮。

老旧写字楼空置率上升“高配版”新写字楼受宠

高力国际成都公司总经理蔡孟颐对未来1-2年成都写字楼市场的走势、租赁等情况进行过专门的调研，他说，“2009年（截至11月），成都甲级写字楼市场租金呈现先抑后扬态势，第二季度开始，随着一些区位、硬件较好的高品质乙级写字楼的入市，对甲级写字楼市场造成冲击以及上年存量较多、金融危机等影响，空置率有所上升，各物业采取了降低租金、增长免租期以及装修补贴等策略吸引客户入驻，这一情况到了第三季度逐渐好转，随着年末换租期的到来，以及全球金融危机逐渐消退，公司业务逐步回升，各写字楼租赁成交价格有所回升。”因此，蔡孟颐得出的结论是，未来1-2年随着大量高品质甲级写字楼的入市，成都市甲级写字楼市场的平均空置率短期内将有较大的提高。

温淑薇称，未来的甲级写字楼最明显的趋势，是成都的新增楼宇在普遍提高硬件配置时部分顶尖项目开始向绿色节能高效方面发展，比如明年交付使用的仁恒广场就运用了冰蓄冷、变频变风量空调系统、热回收系统等较为先进的节能配置。再往后，节能环保也成为企业租户必将考量的重要因素。

未来的写字楼项目将更加注重对办公舒适度的打造，在层高、单层面积、电梯配比、车位配比等硬件指标上更加接近一线城市标准。此外，未来写字楼更加注重绿色建筑的打造，比如来福士广场，项目运用了地源热泵供热和制冷系统、热回收系统、冷热水蓄藏、中水回用、屋顶与裙楼绿化、就地取材、太阳能等可再生能源的利用等节能环保措施。