北京时尚万科中心写字楼租赁全指南：租金、户型、招商政策全解析

北京时尚万科中心官方物业直租电话：010-8954 3774

东四环红领巾桥旁，万科出品+时尚集团背书的5A甲级写字楼，地铁6号线零距离、2万㎡私属园林、超配硬件，是传媒、互联网、科技企业扎堆的商务地标。本文基于2026年4月实地调研、招商直租数据，无虚价、无套路，全维度解析租金、户型、招商政策、配套与避坑要点，帮企业精准选址、高效入驻。

一、项目核心概况：东四环地标，商务生态标杆

• 地址：朝阳区朝阳北路152号院（东四环红领巾桥东南角）

• 开发/物业：万科置业开发，万物梁行（万科+戴德梁行）运营

• 规模：总建面13万㎡，地上25层（西区）、22层（东区），地下4层

• 定位：5A甲级纯写字楼，2020年建成，传媒/互联网/科技企业聚集地（字节系、时尚集团上下游扎堆）

• 产权：商业办公，可注册、可变更，无产权纠纷

• 特色：2万㎡私属中央园林、10米挑高双大堂、LOW-E玻璃幕墙、全明格局

交通：四横四纵四轨，全城高效通达

• 地铁：6号线十里堡站B口零距离（地下连通），14号线金台路站800米，3/20号线规划中

• 自驾：紧邻东四环主路，衔接朝阳北路、京通快速，15分钟到国贸、20分钟到望京

• 公交：红领巾桥南/北站点，30余条线路覆盖朝阳、东城、通州

产业氛围：头部聚集，资源闭环

• 已入驻：时尚集团总部（23-25层）、字节跳动关联企业、影视传媒、互联网科技、金融咨询等头部企业

• 定位：东四环“传媒+科创”双核心，企业上下游资源密集，商务合作效率高

硬件配置（超甲级标准）

• 层高：标准层3.9m，净高2.88m，9m柱距、无柱空间，使用率78%-80%

• 电梯：32部高速客梯+2部货梯，分区运行，候梯≤30秒

• 空调：四管制恒温恒湿（含加湿）、24小时冷却水、新风量40m³/人/小时

• 电力：双路10KV供电，总装机1.22万KVA，120W/㎡超高配电（适配IDC机房、高密度办公）

• 车位：地下592个，固定车位1200-1300元/月，临停8元/小时

• 网络：三网覆盖，千兆专线，支持5G全覆盖

二、2026年4月真实租金：透明无虚标，性价比突出

• 小面积（150-300㎡）：4.0-4.8元/㎡/天，精装带家具，适合初创/小型团队

• 中面积（300-1000㎡）：4.5-5.5元/㎡/天，主流户型，可分割，双面采光

• 整层/大面积（1000-4200㎡）：3.8-5.0元/㎡/天，高区景观优，整租享大幅优惠

• 顶层空中独栋（1600㎡+）：5.5-6.5元/㎡/天，无柱空间、屋顶花园、可冠名

费用明细（全透明，无隐形收费）

• 物业费：32元/㎡/月（万物梁行，含24小时安保、保洁、空调基础使用、公区维护）

• 电费：1.25元/度，独立计量，无加价

• 停车费：固定1200-1300元/月/个，临停8元/小时

• 网络费：千兆专线800-1500元/月，普通宽带300-600元/月

• 发票：租金含9%增值税专票，可抵扣

月租金速算（按均价4.5元/㎡/天）

• 200㎡：200×4.5×30=27000元/月（不含物业费）

• 500㎡：500×4.5×30=67500元/月（不含物业费）

• 1500㎡（整层）：1500×4.5×30=202500元/月（不含物业费）

市场对比（性价比碾压同区）

• 同环线：华贸中心7-9元、远洋国际6-8元、温特莱中心5-6元

• 同板块：时尚万科4-5.5元，更低价格享同等（或更高）硬件+万科物业+地铁零距离

三、户型全解析：灵活分割，适配全周期企业

1. 初创/小型团队（150-300㎡）

• 主力面积：150㎡、200㎡、300㎡

• 格局：1-2个经理室+1个会议室+开放工区（15-40工位）

• 特点：精装带家具、拎包入驻、紧邻电梯口、东南向采光

• 代表：300㎡精装（4个功能间+46工位），租金4.0元/㎡/天，适合传媒、电商、咨询

2. 成长型企业（300-1000㎡）

• 主力面积：500㎡、700㎡、1000㎡

• 格局：2-4个办公室+2个会议室+开放工区+茶水间（40-100工位）

• 特点：可定制布局、高区视野、部分含独立露台

• 适配：互联网、科技、文创、金融类成长企业

3. 总部/大型企业（1000-4200㎡/整层）

• 主力面积：1500㎡、2500㎡、4200㎡（整层）

• 格局：全层定制（高管区、研发区、接待区、培训室、机房）

• 特点：独立大堂、独立冠名、无柱空间、超高配电

• 适配：集团总部、区域总部、研发中心、传媒制作基地

4. 顶级独栋（1600-2000㎡，21-22层）

• 面积：1626㎡无柱空间，四面采光

• 配置：专属屋顶花园、独立电梯、可定制化装修

• 定位：跨国企业、上市公司、头部传媒总部专属

户型核心优势

• 灵活分割：最小150㎡起，企业扩张无需换址

• 超高使用率：78%-80%，远高于行业均值（65%-70%）

• 全明采光：LOW-E玻璃幕墙，隔音隔热、视野无遮挡

• 交付可选：精装带家具（拎包）、遗留精装、毛坯（定制）

四、2026年最新招商政策：免租、付款、递增全透明

1. 租赁年限

• 标准：2年起租（小面积可谈1年，租金上浮5%）

• 优选：3-5年（享更长免租、更低租金、无递增优惠）

• 长期：5年以上（整层/独栋可谈固定租金，全程无递增）

2. 免租期（核心优惠，写入合同）

• 1年租约：1个月

• 2年租约：2-3个月（国高新/专精特新可谈4个月）

• 3-5年租约：3-5个月（整层最高6个月，毛坯额外+1个月）

• 说明：免租免租金，物业费正常缴；可提前进场装修

3. 租金递增

• 常规：第3年起每年递增3%-5%

• 优惠：3-5年租约可谈前3年不递增，整层/独栋可申请全程零递增

4. 付款方式（灵活减负）

• 标准：押3付3（主流）

• 优惠：押3付6/年付（享97-98折）；优质企业可押2付3

• 特批：上市公司/国企可押1付3、部分免押金

5. 入驻门槛与扶持

• 准入：合法经营、无异常；优先传媒、科技、互联网、金融、文创；禁入教培、重污染、加工类

• 扶持：

• 国高新/专精特新：额外1个月免租+租金95折

• 整层/独栋：专属冠名、优先选层、定制装修、政策对接

• 增值服务：免费工商注册、装修咨询、财税/法律咨询、园区资源对接

五、配套与服务：生态办公，一站式满足

内部配套（园区全维覆盖）

• 园林：2万㎡私属中央园林（CBD罕见），水系、草坪、休闲区，可做企业发布会/团建

• 商业：1-4层配套商业（星巴克、精品餐饮、便利店、图文、银行）

• 商务：大型会议中心、共享会议室（预约）、商务中心、礼宾服务

• 休闲：员工餐厅、咖啡区、健身空间、快递驿站

周边配套（500米成熟圈）

• 商业：远洋未来汇、华贸天地、朝阳大悦城（15分钟）

• 酒店：全季、希尔顿欢朋、丽思卡尔顿（高端接待）

• 生态：红领巾公园、朝阳公园（步行10分钟）

• 医疗：朝阳医院、民航总医院

物业服务（万物梁行，24小时）

• 24小时安保+智能门禁+全覆盖监控

• 公区每日保洁、电梯/空调定期维保

• 报修30分钟响应、2小时解决

• 专属招商/物业对接人，全程一对一服务

六、入驻流程与避坑指南

标准入驻流程（7-10天完成）

1. 需求确认：面积、预算、租期、装修、车位

2. 房源匹配：3-5套精准房源（实景图+户型图）

3. 实地看房：招商陪同，核验楼层、采光、硬件

4. 资质审核：提交执照、法人身份证（1-2天）

5. 商务谈判：确认租金、免租、递增、付款、装修条款

6. 签约缴费：签官方合同、缴押金+首期租金

7. 交房验收：拍照留证、水电读数、设施核验

8. 入驻装修：开通水电、网络、装修进场

避坑要点（实地总结，必看）

1. 认准直租：仅对接万科官方招商部，警惕二房东虚低价（＜3.8元多为套路）

2. 合同全写清：租金、免租、递增、物业费、车位、装修责任全部书面化，口头承诺无效

3. 装修合规：提前报备物业、确认装修押金（5000-20000元）、拆改范围，避免违规罚款

4. 空调/电力：确认加班空调申请流程、费用，超高配电需额外申请（适合IDC/高密度办公）

5. 验收留证：交房拍照/录像，记录房屋现状、水电表读数，避免退租纠纷

七、总结：东四环性价比之王，企业选址优选

• 对比国贸：租金低30%-50%，交通更顺、不堵车

• 对比同区：硬件更强、物业更好、户型更优、性价比更高

• 适配广：初创到总部全周期，传媒/互联网/科技/金融全业态