新恒基国际大厦写字楼租房全指南｜租金、户型、招商政策全解析

一、项目基本情况：燕莎成熟写字楼，地段很稳

新恒基国际大厦位于朝阳区麦子店西路3号，属于燕莎商圈+第三使馆区辐射范围，涉外氛围浓，商务配套成熟。

• 建成年代：较早的一批甲级写字楼，楼况维护不错

• 总楼层：地上高层，办公区集中

• 标准层面积：约 2700–3500㎡

• 得房率：70%–75%，在同年代楼里算中上水平

• 物业：新恒基自持物业，管理稳定，响应速度正常

• 电梯：客梯+货梯配置够用，早高峰基本不堵

• 停车：地下车位充足，月租友好，适合开车通勤

二、2026年真实租金水平：性价比很突出

租金区间

• 整体日租金：3.6 – 4.8 元/㎡/天

• 主流成交价：集中在 3.9 元/㎡/天 左右

• 楼层差价：低区略低，高区采光好略贵，整体差距不大

不同面积月租金参考（按3.9元粗略计算）

• 70–80㎡：月租约 8000–9000 元

• 180–235㎡：月租约 2.2 万 – 2.8 万

• 350–600㎡：月租约 4.2 万 – 7.2 万

• 1000㎡以上整层：月租 11 万起，可谈空间更大

其他固定费用

• 物业费：18–29 元/㎡/月（含空调、保洁、安保）

• 停车费：地下固定车位 200–1000 元/月

• 水电：按商用标准独立计量，无乱公摊

三、户型格局：从小团队到整层都能满足

1）70–120㎡｜初创/小微首选

• 格局：1个经理室+开放办公区

• 工位：10–20人

• 适合：咨询、电商、法务、财税、小型工作室

• 特点：租金低、压力小、可注册、拎包入住居多

2）180–300㎡｜中小企业主力户型

• 格局：2–3个独立办公室+会议室+开放区

• 工位：25–40人

• 适合：贸易、物流、科技、品牌区域公司

• 优势：采光普遍不错，格局成熟，不用大改

3）350–800㎡｜中型公司/部门办公

• 格局：多隔断+大开间，可设前台、财务室、会议室

• 工位：50–100人

• 适合：需要一定形象、团队稳定扩张的企业

4）1000–1800㎡｜整层/准整层

• 优势：可独立冠名感强、空间完整、使用率高

• 适合：总部办公、外资代表处、大型贸易公司

• 政策：租金可谈、免租期更长、可申请车位优惠

四、招商政策与入驻条件：对中小企业很友好

1）租期与付款

• 常规租期：1–2年为主

• 付款方式：押二付三居多，大面积可协商

• 年付/长租（3年及以上）：租金有折扣，免租期加码

2）免租期（真实可谈）

• 1年期：1个月左右

• 2年期：1.5–2个月

• 整层/大面积：2–3个月，含装修期

3）行业与入驻门槛

• 优先：贸易、咨询、科技、律所、财税、涉外类、品牌办事处

• 可注册：正规营业执照均可，支持一般纳税人

• 不接受：餐饮、加工、噪音大、仓储类业态

4）额外福利（真实可争取）

• 大面积客户：可谈租金直降

• 长租客户：可送车位优惠/免费用车位数

• 部分房源：提供遗留精装，直接搬进去办公

五、交通与周边：燕莎商圈该有的都有

交通

• 地铁：近10号线三元桥站，步行可达

• 机场：去首都机场非常方便，涉外商务优势明显

• 公交：周边站点多，405、416、516、682 等线路全覆盖

• 自驾：临近东三环、东四环，进出城顺畅

周边配套

• 商业：凤凰汇、蓝色港湾、燕莎友谊商城

• 酒店：万豪、鹏润等高端酒店，接待够用

• 餐饮：从快餐到商务宴请选择极多

• 银行：中行、中信、兴业等密布，办事方便

六、实地租房避坑要点（过来人总结）

1. 优先看朝南/朝东户型

1. 北侧采光略弱，高区视野更好，价格差不大，建议多选几套对比。

2. 物业费一定要写进合同

1. 新恒基物业费区间正常，但要确认是否包含空调运行时间。

3. 整层优先于拼套

1. 拼套容易出现动线乱、得房率低的问题，预算够尽量整层。

4. 免租期能多谈就多谈

1. 业主对稳定长租客户很友好，大面积至少多要1个月装修期。

5. 确认是否可注册、有无异常地址记录

1. 新恒基整体很稳，但签约前务必再核对一遍。

七、总结：适合谁租？

• 预算有限，但想要燕莎/使馆区地段的公司

• 10–100人规模的中小企业、贸易、咨询、律所

• 需要涉外形象、接待外宾较多的公司

• 想要租金稳定、物业省心、不想踩坑的务实型选址