JLL2017一季度北京地铁旁写字楼租金走势

         除了平谷、密云、门头沟、怀柔几个远郊区，目前整个北京已经被地铁全部覆盖。在这些密密麻麻的地铁线路中，几乎每个重要站点或者站台之上及附近都会有甲级办公楼的身影。

         这些地铁边的办公楼，会呈现怎样的分布特征？它们的租金水平又有何差别？带着这些好奇，仲量联行北京研究部在经过详细的调研后，绘制出了下面这张甲级办公楼租金地铁地图。这张地图直观地呈现了很多有意思的细节：

商务区“东重西轻”

       地图上标明租金数值的站点均为周边聚集较多甲级办公楼的站点，不同的颜色区域则是各个不同甲级办公楼子市场的大致区位范围。我们可以看到地铁1、2、6、10号线位于北京中轴线以东的各站点均为甲级办公楼密集区域，包括东二环、第三使馆区、东长安街和CBD在内的四个甲级办公楼子市场分布在这一区域。而新兴的甲级办公楼子市场——望京则位于北京东北角。

         同时办公楼密集程度在北京中轴线以西的区域呈明显下降趋势，仅有位于北中轴线的奥林匹克区域、位于西二环沿线的金融街和位于西北侧的中关村三个子市场。在这三个子市场中，办公楼的密集程度也远低于东部区域。

金融街租金最高

        北京地铁1、2号线都要经过的金融街区域的甲级办公楼租金为全市最高。其中，“复兴门”站点的办公楼平均租金是593元/平方米/月， “阜成门”站甚至高达640元/平方米/月。

        从地理位置看，金融街并不位于北京最中心的地段。相反，1号线同样途经的王府井区域和北京最中心的天安门仅一站之隔，其甲级办公楼的租金为316元/平方米/月，仅仅为阜成门区域租金的一半。

        规划和激励政策是造成金融街租金处于高位的主要原因。因金融街定位于金融中心，中国人民银行和3家金融监管机构的总部都设立在此，为便于办公，众多金融公司都争先恐后在金融街设立办公室；此外，金融街所在的西城区，为了吸引金融企业入驻，提供了诸多政府激励政策。双重因素的叠加效应，为金融街区域创造了大量来自金融行业的办公需求。同时，金融行业拥有最高的租金承受能力，这也是该区域租金为北京市最高的重要原因之一。

望京价格洼地

        另外一个值得说道的区域是地铁14、15号线经过的望京：望京南办公楼租金是236元/平方米/月，望京则是220元/平方米/月，属于地图上的最低水平。

       作为新兴甲级办公楼子市场，望京区域的办公楼租金在过去一两年里经历了快速的上涨，而近年开通的14、15号线以及2016年底刚开通的“望京东”等站点也对此大有裨益。但望京区域相对较远的地理位置（位于四环以外）以及相对薄弱的商务氛围，使得其租金仍处于较低水平。同时，该区域的很多项目为低楼层、单层面积大的建筑，适合一些非面向客户的租户类型，例如科技公司的自动化部门，而这些租户通常对租金的承受能力略低，这也抑制了该区域租金上涨的空间。

        当然，这张地图描绘的只是现状。未来，随着地铁线路的增加以及市场供需的调整，北京甲级办公楼租金地铁地图会发生什么样的变化？

CBD区域大量新增供给

        在仲量联行北京研究部看来，首要的变化是1、2和10号线都要经过的CBD区域，未来将会有大量新增办公楼供应，很有可能带动该区域办公楼的租金走低，甚至会影响到周边子市场的租金。

丽泽未来新兴商务区

        位于西南的丽泽区域也有较多在建项目，这些建筑的竣工时间将与14号线向北京火车南站段延伸的时间表接近，将有望提升该区域办公楼租金。

通州租金敏感性租户的

未来选择之一

         此外，由于北京五环内严禁新增建设用地，因此等计划中的办公楼项目建成后，未来的新建项目将在核心区域以外，尤其是沿6号线和八通线向东到达通州的区域，将会有较多的新项目。但因这些项目的开发商大多采取散售的营销策略，我们难以将其归为甲级办公楼。鉴于选择该区域的企业的租金支付能力通常较低，预计该区域的租金也将相对便宜。

文章来源：仲量联行