刘凯：写字楼逆市繁荣对企业独栋产品是一大利好

近日，北京市发改委发布《关于报送2012年北京市商品房投资计划的通知》，首次将产业地产开发建设项目写入商品房投资计划，并纳入重点鼓励目录。此举一方面可以防止楼市调控引发的土地遇冷、房屋交易量下跌带来的经济影响，更与北京当下产业转型相吻合。

写字楼逆市繁荣对企业独栋产品是一大利好
今年以来中国写字楼市场的火爆远远超过人们的预期。以北京为例，北京甲级写字楼前三个季度的整体租金累计上涨超过40%，个别项目甚至达到60%，同时空置率降至8%创历史新低。以国贸三期1600元/月/平方米报价为标志，北京正引领中国一线城市的写字楼市场进入新一轮的强劲增长期。

写字楼逆市繁荣原因何在？我认为有以下几个方面：
一、虽然全球宏观经济形势疲软，但国内经济增长仍保持着较高的速度，内外资企业的扩租、续租积极，中小企业选址热情高涨；
二、甲级写字楼整体企业独栋供应量偏紧，由于奥运会效应，许多项目延迟开工，导致北京CBD地区某些项目甚至是一房难求；
三、写字楼商业地产补涨的因素，由于住宅地产近几年上涨过快，造成了市场上"住商倒挂"现象的出现，大幅上涨有补涨的因素；
四、有很大比例商业地产写字楼立项的项目，最后被"商住"，在一定程度上导致供应量的变化；
五、大量资金涌入商业地产，包括保险资金、民间资金等。

轨道交通及多中心格局对企业独栋产品是一大利好
北京写字楼的分布主要集中在四环以内的市中心区域，分为五大商务区，即CBD商圈、亮马河商圈、东二环商圈、金融街商圈以及中关村商圈。这五大商圈集中了北京市绝大部分顶级、甲级写字楼项目。城市功能过度集中，经济承载力趋于饱和，交通、环境和各项城市设施不堪重负，商务成本不断攀升，这些问题也影响到北京的可持续发展。同时，也为多中心格局的诞生创造了条件。随着经济发展,城市人口不断增长, 交通网络和轨道交通的高速发展,原来的城市格局不断被打破。同时，随着"三大副中心"、"CBD东移"等规划的陆续实施，位于CBD东南的亦庄和中关村西北的上地成为京城写字楼聚焦的"新贵"。

绿色生态办公的趋势对企业独栋产品是一大利好
"绿色办公"现在成为一个很热的时尚词，其大背景是全国如火如荼进行的节能减排运动，宗旨是实现办公室的节能减排。考核标准主要分为两方面，即人均能耗及单位建筑能耗标准。实现方式一是办公人员日常办公方式的"绿色化"，即自觉的节水、节电等节约行为，实现污染零排放；二是打造绿色办公室，从建筑材料、办公室的设计、办公采购实现建筑节能和生态环保。