光耀东方：李贵斌的“价值洼地”理论

斥资20亿元，接手一个闲置长达10年的商业地产项目；3个月内，妥善安置了大大小小200多家债权人，同时项目重新定位上市销售；不到一年时间，10万平方米的写字间和酒店式公寓全部售罄，另外自身还增持了10万平方米的商业物业。这一项目不仅创下了北京最快上市闲置楼盘的记录，业内估计可获得倍数的收益—这不是“Mission Impossible”，而是“Mission Cleared”。干净利落地完成这一项目的，就是光耀东方集团。

李贵斌的“价值洼地”理论

故事的主角，是位于北京西长安街沿线西三环航天桥的“光耀东方广场”。它是光耀东方集团一线城市“投资并购”战略的一个案例。相似的故事，正在北京、上海、天津等地演绎。

3年前，“光耀东方广场”复兴之初，京城地产界对它背后的推手光耀东方集团还并不熟悉。尽管这家2003年起家于山东的商业地产企业，此前已在山东聊城、山西大同、河北石家庄等地运作了多个商业地产项目，并在2005年就将总部搬到了北京。3年后的现在，光耀东方集团集“投资并购“、”地产开发”、“商业管理”为一体的商业模式已经广为人知，业务遍及京、津、沪、鲁、晋、冀等地。

走进光耀东方在北京最新投资并购的项目—位于西三环航天桥的“光耀东方中心”，首先印入眼帘的是3件古朴厚重的桌榻，金色的木质纹理中，间有黑色的线条。这是今世已罕有的“木中之王”金丝楠木，价值以千万计。光耀东方集团工作人员介绍，这是董事长李贵斌的私人收藏，而他认定有投资价值的东西，就必定会出手。不管是收藏还是投资，都有一个共通之处，那就是能发现被低估的价值。对于商业地产投资，李贵斌就有一套“价值洼地”理论，是其投资并购战略的基石。

首先，由于经济发展不平衡，城市或区域之间就有很大的差距。信息的不对称，必然存在着价值洼地，而价值洼地是需要通过比较来发现。其次，收购项目必须先做价值判断。商业地产的核心就是业态组合，业态组合若成功了，物业就是有价值的，而这一切的前提是商业定位。如果企业能够给原有的项目以更为优化的定位，使其产生超出现有的价值，那么这个项目就是一个处于价值洼地的项目。更重要的是，商业地产项目成功的先决条件是“地段”。一个成功的商业物业所依靠的，不外乎商务区、政务区、大型居住社区以及交通枢纽的消费人群。以北京为例，中央商务区（CBD写字楼商圈）、政务区都集中在三环以内，该区域的新增商业地块已极为稀缺，因此现有的商业物业增值空间极大，属于价值洼地。

正因如此，在北京市，光耀东方投资并购目标的硬指标是“非三环内不做”，而在二三线城市，更是集中到“非核心商务区不做”。以这套“价值洼地”理论，光耀东方集团投资并购的项目采取“后定位、再创造”的模式，即对并购后的项目进行商业功能重新定位，投入大量资金升级改造，以实现价值再造。同样的理念，也被根植于“土地开发”战略中——开发类项目采取城市规划先导，打造运营城市综合体的模式。

如果说目前光耀东方的模式主要集中在后定位再开发价值再造的话，那么未来光耀东方的模式的另一环——“城市规划先导打造运营城市综合体”将会得到更大的发展。这样，光耀东方集团地产开发，投资并购、商业运营三位一体的模式会结合得更紧密。