北京写字楼租赁需求平稳复苏，空置创近年新高

    北京写字楼新增项目集中在2020年下半年入市。其中四季度，北京写字楼市场迎来约30万㎡的新增供应，主要集中在丽泽、亚奥区域。至此，2020年全市新增供应超60万㎡，低于预期水平。预计位于CBD写字楼商圈、丽泽金融商务区、通州中心区的优质项目将集中入市，由于疫情延后的项目将在2021年陆续竣工，从而推高写字楼供应量。

    2020年全年北京写字楼市场迎来超60万㎡的新增供应，集中在下半年入市

    需求方面，四季度北京写字楼市场租赁需求出现明显回升，TMT、租赁和商务服务业仍为主要的租户来源行业，租户占比分别达到38.61%和26.84%。丽泽商务区因性价比优势而受到科技公司的青睐，如华为、中国广电网络股份有限公司均在年内入驻丽泽SOHO，分别租赁了6万㎡、1万㎡的办公面积。TMT、租赁和商务服务业租户数量位居前列

    租金与空置

    2020年，得益于市场租赁需求的逐步回暖和新冠肺炎疫情的有效控制，北京全市及重点商圈市场租金虽延续了年初以来的下降趋势，但降幅略有收窄。中指数据·写字楼版监测数据显示，截至12月份，北京写字楼市场平均租金降至6.80元/㎡·天，同环比分别下降2.82%和0.11%，环比降幅收窄。

    北京全市写字楼平均日租金及同环比走势

    分商圈来看，截至12月份，金融街的平均租金环比微降0.11%至14.20元/㎡·天，CBD、燕莎商圈的平均租金分别环比变化-0.1%和0.26%至8.24元/㎡·天和8.61元/㎡·天，中关村区域的平均租金环比微跌0.04%至7.25元/㎡·天，丽泽金融商务区的平均租金环比微涨0.19%至6.20元/㎡·天，丰台科技园、亦庄等非核心区域的平均租金分别环比微降0.30%和0.40%至3.64元/㎡·天和2.93元/㎡·天。

    北京重点商圈写字楼日租金走势

    空置方面，四季度北京写字楼市场整体空置率较三季度微升0.3个百分点。分区域看，北京写字楼的空置率呈现显著的结构性特征，主要体现在核心商圈和新兴商圈空置率趋势分化。中关村、金融街等核心商圈的空置率偏低，而高空置率主要集中在亚奥、丽泽、通州商务区、亦庄等新兴商圈。伴随着新增供应持续释放，存量市场竞争将进一步加剧，租户市场的局面仍未改变，高空置水平预计仍将持续一段时间。

    受疫情影响，今年北京大宗交易成交出现延迟，市场表现相比去年有所波动。中指数据·写字楼版监测数据显示，2020年全年北京大宗交易累积成交额为527.76亿元，同比下降约三成。除写字楼、综合体、购物中心等传统物业类型外，数据中心等非传统投资成为新的热点。从物业类型来看，写字楼占比超40%，如四季度普洛斯成功完成收购中关村盈都大厦D座，其次是综合体，占成交总额32%。近年来数据中心越来越受到投资者青睐，如三季度北京的两宗数据中心交易均由万国数据与中信产业基金合作收购，投资金额约64.73亿元，全年来看数据中心占成交总额的12%。

    写字楼成交额占比超四成，成交面积和宗数占比均约为34%

    随着全球疫情出现好转和全球持续宽松的货币政策，内外资机构合作收购会更加普遍，稳定的运营零售物业将成热点，投资热度有望在2021年转化为更多成交。