2020年四季度北京写字楼空置率继续走高

    “平价销售！”“降价出租！”“免租期好商量！”在当前的北京写字楼租售市场，降价促销是商家的主流口号。多家业内分析机构发布的数据显示，2020年四季度，北京写字楼空置率继续走高，市场仍未走出低谷。

    北京写字楼空置率缘何走高，这释放了怎样的经济信号，是否意味着市场前景黯淡？笔者就此展开调研。

    新商圈首当其冲

    “您是打算换租吗？今年北京所有写字楼的价格，都比往年低，您今年要是换的话，会比之前便宜很多。”在北京丽泽商务区某写字楼前，一位负责招商的工作人员告诉记者。

    据这位工作人员介绍，目前这栋写字楼的空置率大概在60%到70%，这差不多是整个丽泽商务区写字楼空置率的平均水平。

    作为新商圈，丽泽商务区写字楼市场有其特殊性，但也在一定程度上折射了北京写字楼市场的困境。

    当前，北京写字楼市场不论是租金还是出租率都处于低谷。戴德梁行发布的数据显示，2020年四季度，北京写字楼空置率环比增长0.4%，达到17%。而据高力国际发布的数据，2020年北京写字楼空置率、租金同比降幅均处于近十年高点。

    “我们认为，一个城市写字楼空置率控制在10%是比较合理的水平，这既不会让空置率太高，导致市场租金太低，同时企业想要搬迁、调整，也有可选择的余地。”戴德梁行北区研究部主管魏东说，17%的空置率还是比较高的。

    分区域看，北京写字楼的空置率呈现明显的结构性特征，主要表现在传统核心商圈和新兴商圈空置率走势分化。

    据戴德梁行统计，2020年四季度，北京CBD、燕莎、东二环、金融街、中关村这五大核心商圈平均空置率为10.8%，基本处于正常水平。其中，中关村、金融街的空置率只有3%，甚至还处于供应偏紧区间。

    “这五大核心商圈商务环境都已经非常成熟，对于企业的黏性较高，是比较稳定的核心商圈。”魏东说，北京写字楼的高空置率主要集中在亚奥、丽泽、通州商务区、亦庄等新兴商圈。

    戴德梁行数据显示，当前北京新兴商圈的写字楼平均空置率约达30%。其中丽泽商圈2020年三季度空置率达80%，四季度虽有所下降，但也处于64%的高水平；通州商务区四季度空置率高达90%；亚奥的空置率也在22.5%的较高水平。

    据魏东介绍，上述新商圈形成年代较晚，很多写字楼项目刚刚推出不久，消化库存尚需要时间，再加上通州、亚奥等商圈对写字楼运维品质要求较高，遴选入驻企业相对谨慎，所以库存的去化速度较慢。

    三重诱因推高空置率

    记者调查了解到，北京写字楼空置率高企是多方面原因导致的。首先是受经济下行的基本面影响，写字楼承租需求有所减少。

    “事实上，北京写字楼空置率走高早在2019年四季度就已开始，这与经济走势密切相关。”魏东说，经济走弱了以后，反应到写字楼空置率上，差不多要滞后三到四个季度。北京写字楼市场是全国写字楼市场的缩影。

    国家统计局数据显示，2018年三季度我国GDP季度增速从2018年二季度的同比增长6.9%跌至6.7%，此后GDP季度增速逐季走低，一路跌至2019年三季度的同比增长6.0%，2019年四季度维持6.0%的增速水平。

    “经济下行，影响企业景气度和就业，写字楼空置率肯定会提高。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华说。

    其次是新冠肺炎疫情扰乱写字楼市场短期成交节奏、挤出部分企业、行业需求。

    2020年新冠肺炎疫情在春节前后暴发，当年一季度大部分企业经济活动基本停滞，人员居家隔离。戴德梁行数据显示，一季度北京写字楼净吸纳量跌至负3.6万平方米，也就是说整个城市空出3.6万平方米的写字楼面积，这在从前是没有过的。

    “2020年二、三季度，随着国内疫情防控效果显现，复工复产稳步推进，北京写字楼净吸纳量分别恢复到3.5万平方米、8.5万平方米。”魏东介绍，到了2020年四季度，人们对经济复苏已经形成比较稳定的预期，前三个季度压抑的需求集中爆发，当季北京写字楼市场净吸纳量超过20万平方米，同比增长56%。

    以临近北京西站的国投财富广场项目为例，“今年六七月份，这里空的房子还比较多，8月份以后，每个月都有很多新入驻的客户。”北京鑫祥恒通房地产经济有限公司经纪人陶亚杰告诉记者。

    但是从2020年全年来看，由于前三季度写字楼需求减少，当年写字楼市场的总体景气情况还是不如2019年。

    具体到承租企业层面，疫情对外资企业的承租需求影响较大。据魏东介绍，外资企业成本控制更严格，对成本也更敏感，同时外资企业要考虑全球疫情的影响，即便中国的情况比较好，他们在全球整体盈利情况较差，也会对中国分支企业的成本从严控制。