用资产管理的思维促写字楼逆境盈利

    在上一篇文章我们介绍了如何才能达到目标的第一个层面写字楼配置，包括获利模式创新、网络的创新、结构的创新与流程的创新这四个元素。我们再来分享第二个层面产品，即产品表现创新、产品系统创新两个元素。

    首先写字楼产品表现创新要充分认清其商业地产的金融属性，从投、融、管、退的商业地产各个阶段全流程的价值逻辑进行考虑，这里所说的产品主要是指写字楼本身的建筑产品，写字楼的建筑产品要依据项目考虑自身的功能性、收益性及相关的配套。传统写字楼的开发商对商业地产的属性理解有很多偏差,住宅盈利模式已经在头脑中根深蒂固，势必会影响其在选择设计单位时出现失误。

    有的外观设计好看不中用、有的外观视觉低俗的同时忽略对后期运营成本的考虑，其次有效楼层的层高低、空间狭小、办公室新风不够、自然采光差长、电梯和卫生间配置数量及其他配套不全、公共交通不好影响了整个工作的效率、智能化管控系统不适合其所在市场的需求、还有运营团队的不专业。另外，员工休息区和员工休息条件差，办公区附近很少有令人欣赏悦目的景观，各楼层的功能设计及顶层和低层的商业价值没有被挖掘出来等。出现这种情况的成因很多是开发商重建设轻运营、重销售轻管理，只看眼前利益而忽视长远的收益。

    再来谈谈产品系统创新，每个开发商的背景不一样，许多开发商不理解写字楼的内涵和产品定位的意义，写字楼要想有稳定的收益，开发商必须具备系统体系化的思维逻辑。为了少花冤枉钱，在写字楼产品系统创新时一定善用外脑，不要迷信所谓“知名”设计事务所及设计师。俗话说：“术业有专攻”，面对市场，创新是全方位体现。为了更好的对增量市场及存量市场有实质服务，商业地产的社团服务机构也在进行创新，如国内知名万商设计及升级改造专业委员会不仅聚集非常有实力国内、外的设计师及机构，成员中更汇聚拥有国际视野，复合专业知识结构及经验丰富的服务商，他们对写字楼开发整个过程非常的清晰，不仅懂金融，懂商业逻辑，更懂建筑设计及运营。

    国际知名企业租户联盟的加入更是如虎添翼为开发商招租直接变现成为现实，他们与运营单位之间的合作和配合也是相当出色。因此，写字楼设计的创新首先要体现如何为租户提供价值，通过合理的楼层功能设计，满足租户办公需求的同时兼顾商务及其他商业、商务拓展的需求。如将写字楼设计成多首层并与其他建筑建立有效的交通连接引入适合商务活动的配套商户。另外，用全时效经营思维选择办公时间以外的商业业态提高租金收益。

    除了上述产品创新，更要为业主、租户考虑他们的员工对办公场所的诉求把上班当成享乐，变成减压的场所，那就要从室内办公环境考虑。100多年前蔡元培先生曾说：中国人最缺乏的是审美！著名观正机构设计师胡锦乐先生有句名言：每一个项目都应为客户量身定制，在原创中寻求突破，关心和研究时尚、文化、艺术和生活美学。用“专业结合商业、东方融合西方、现代借鉴传统、科技服务环保”的理念为客户设计的样板间实现了快速招租的效果，体现了让设计更有灵魂、让服务更专业优质。将写字楼变成商务平台，不仅留住租户，更吸引来了新的租户，助力业主提升核心竞争力并形成特色。因此写字楼产品创新要从思维逻辑、功能性、适用性、盈利性、科技化、人性化全方位进行创新使其更具实用性。

来源：商旅游侠