2021年北京甲级写字楼存量租户争夺战将升温

    “2021年对于北京甲级写字楼市场来讲将会是极具考验的一年。我们依然维持市场处于三期叠加的判断，相信明年宏观经济增长稳步复苏、北京疫情防控有效和写字楼需求中性释放，并预计供需失衡的态势在明年仍会加剧，空置率则将在明年触顶。”

    近日，房地产服务上市公司高力国际对2020年全年北京商业地产的表现进行回顾，并对2021年的市场做出展望。其中，高力国际华北区董事总经理严区海对于2021年的市场表现做出了如上预测。

    严区海指出，通过初步统计，预计明年将有接近160万平方米的新项目入市（2019年超过90万平方米），其中有近百万平米的项目可能会在明年上半年入市。若所有项目如期入市，创纪录的新增供应量将给市场带来前所未有的冲击。

    “当然，这也是未来3～4年最后一次新项目集中入市潮。巨量供应将直接考验市场新增需求的恢复情况，好消息是我们已经看到正在恢复的新增需求，但可持续性仍然有待进一步观察。随着本轮供应高峰的结束，明年租金依然处于下降通道，但降幅应该会小于今年，在四季度将开始进入探底阶段。”严区海分析称。

    而对于2020年全年北京商业地产的表现，高力国际指出，其主要呈现三大特点。

    一是疫情严重抑制了企业办公需求的释放，实际年净吸纳量刷新了有历史记录以来的新低。剔除自用及预租面积后，2020年全年净吸纳量不到3万平方米。从季度变化来看，随着疫情进入常态化防控阶段，疫情对于写字楼需求的压制在慢慢降低，净吸纳量呈现逐月恢复的状态。

    二是供需不平衡的问题在2020年被进一步放大，空置率创近十年新高。在2020年四季度，新入市项目体量低于预期的50万平方米，仅有约35万平方米入市。至此，2020年全市场新增供应项目约60万平方米，远低于预期水平，主要原因还是由于疫情导致部分项目延迟入市。

    三是2020年市场迎来近十年的租金同比最大降幅。市场所有的变化因素最终都会反映到租金变化上，在原本就是供需严重不平衡的市场环境下，又叠加了疫情影响，整体租金同比降幅达到了近十年的纪录新高，从2019年底383元/月平方米降低到351元/月平方米，降幅达到8.4%。市场租金从2018年的高点已经连续三年回调，调整幅度合计接近13%。

    对此，严区海总结称，2020年是“十三五”的收官之年，如果用一句话形容“十三五”期间的北京写字楼市场的话，就是“在三期叠加的大环境下，天量供应和疫情肆虐持续推高市场空置率，租金出现合理回调，城市竞争力进一步增强”。2021年又是“十四五”的开局之年，如果用一句话预测“十四五”期间的北京写字楼市场的话，就是“在服务业扩大开放和自贸试验区的两区建设的大背景下，改革开放和创新引领推动需求回升，市场进入去化周期，北京进入高质量发展阶段”。