南宁写字楼严重过剩，能否警醒文旅地产

    根据亿翰智库广西研究中心数据，南宁市2021年2月住宅库存700万㎡，去化周期9个月，虽然自2019年9月行情调整以来，库存量处于缓慢增加态势，但是也只是比6个月的过热周期多了三个月，相比2014年调整行情中，去化周期达到24个月相比，本次南宁住宅库存量仍然处于健康状态。

    并且，由于现在新拍土地楼面价明显上涨，若未来8个月后，现有低价土地新房库存消耗殆尽，南宁住宅市场可能会迎来小幅普涨潮。

    去年抢限价房，今年可能需要抢低价地块。

    南宁新房去化周期

    在二手房市场，一篇没有官方来源的文章指出，“南宁楼市近三周在售二手房数量为32945套，33265套，33524套，持续上涨”，“三万炒房客被套南宁楼市”。

    库存量，我相信是真的，但是这种哗众取宠口气和完全不理解二三线城市二手房内在逻辑的声音占主流，让人又好气又好笑。

    三万套房挂牌出售，就代表三万炒房客被套吗？拥有二套房的家庭都被你认定为炒房客了？

    我们以“光明澜湾九里一期”这个2019-2020年有小幅下跌的小区为例，这个小区目前二房的成交均价大约在15500左右，而2019年的最高成交区间大约是16000-16500。

    在贝壳找房，目前这个小区在售房源83套，其中：

    挂牌低于15000的有7套，这7套房的挂牌均价14424元，都是超低楼层；

    挂牌价15000-15500的也是7套，这7套房均价是15295元；

    挂牌价15500-16000的也是7套，这7套房均价是15693元；

    挂牌价16000-16500的有10套，这10套房均价是16262元；

    挂牌价16500-17000的有20套，这20套房的均价是16806元；

    挂牌价17000-18000的有16套；

    挂牌价18000-19000的有8套；

    挂牌价19000-20000的有3套；

    挂牌价20000以上的有5套。

    这83套房源中，只有14套挂牌价低于15500，除开7套是超低楼层，能在正价附近挂牌的房源少之又少，超过80%的房源成挂牌价都高于15500，超过74%的房源挂牌价高于16000，成交难度较高，38%的房源挂牌价高于17000，你认为超过17000的房源是诚心在卖吗？

    而澜湾九里一期的最早开盘价是2014年的6180元每平米，你如何能从贝壳找房在售的这83套房源，断定有83个炒房客被套？！

    （二）商业物业库存恐怖

    但是，商业物业的库存过剩实在太明显了，商业地产库存338万㎡，去化周期接近80个月，写字楼库存量251万㎡，去化周期达到54个月，可谓恐怖级别。

    南宁商办物业去化周期

    有一种声音说，南宁市为了盘活商办类库存高压困局，可能会实施商转住政策，我认为不太可能，理由如下：

    总部基地写字楼群

    （1）若办公室改住宅，总部基地的写字楼群岂不是变成“小户型基地”吗，这与五象新区的总体规划思路完全不相符。

    （2）若办公室改住宅，住宅库存将由700万㎡增加251万㎡，住宅市场也将被压垮。

    （3）若办公室改住宅，总部基地小户型住宅群也将被迫加建配套幼儿园、小学、初中，这些都已不太现实。

    可以预见，商办改住宅不可行，未来几年，哪怕住宅市场迎来新行情，写住楼行情依然会很低迷。

    （三）文旅类是下一个风险点

    1月29日，南宁电建新国建设开发有限公司（粤港湾&电建兴国）以总价1.6亿元，成交楼面价605元/㎡底价成交武鸣区花花大世界景区北面一幅地块，根据相关资料显示，该幅地块或将开发为结合健康养生、智慧田园为一体的“南宁·拈花湾”项目。

    3月2日，南宁市自然资源局发布了新一轮的土地出让公告，投资350亿的牛湾国际旅游岛文旅项目浮出水面。

    文旅地产项目过多，俨然要把南宁建设成为“国际旅游城市”，但是这种住宅开发的人造景点“小区”，究竟能吸引多少人来旅游？

    南宁文旅项目表

    据新浪乐居不完全统计，截止2020年12月，南宁文旅项目目前共21个项目，其中，投资超100亿元的项目有10个，占地面积超1000亩的有14个，占地面积超10000亩的有4个，规划建设最多项目的开发商分别是恒大旅游集团、融创中国广西公司。如今，又增加牛湾国际旅游岛和“南宁·拈花湾”项目，真可谓旅游地产遍地开花。

    旅游地产项目普遍建于较偏远的域区，他们的共同点是，开发商前景宣传很美好，项目建成后，入住率是个大问题。试想，如果你在武鸣区的XX小镇居住，在南宁城区上班，会是什么境况？