硬核科技公司或将成为写字楼租赁市场主力

　　过去十年，科技公司一直是中国写字楼的最大占据者和租赁市场中的主要需求者。然而创造了最多增量需求的互联网科技行业，去年其办公室租赁需求却出现了大幅度萎缩。

　　由于互联网科技行业政策环境变化、流量红利消失、行业整体进入转型期等问题，去年科技行业写字楼租赁面积同比下跌了53个百分点，新租面积显著下滑。

　　去年年底，中央经济工作会议提出“大力发展数字经济，提升常态化监管水平，支持平台企业在引领发展、创造就业、国际竞争中大显身手”，这意味着2023年互联网平台企业的政策环境将趋于稳定，有望推动互联网企业办公需求重拾增长。

　　CBRE表示，头部互联网科技企业已经开始加大对硬核科技领域的投资。比如，2022年腾讯总共投资了18家硬科技公司，涉及人工智能、半导体、芯片、机器人等领域，阿里巴巴和字节跳动在这一领域则分别被录得7笔和4笔投资。一些被投企业已经开始在写字楼租赁市场扩张，如云鲸智能、黑帕云等。

　　元宇宙则是另一个广受关注的主题领域，2022年，北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、武汉、西安等城市均颁布了元宇宙产业支持政策，2022年至2027年中国元宇宙市场规模将保持33%的年均复合增长率，元宇宙产业链中包含的AI、5G、云技术软件开发企业和AR、VR硬件设备制造企业均有望获得持续扩张。

　　CIGI近期报告显示，科技行业脱虚向实的趋势很明显，办公扩张风格也会出现变化。虽然互联网科技依然是最火热的赛道，但是细分赛道已经从To C类为主，变成了以To B类软件服务类企业和芯片集成电路为主的互联网硬件技术与设备企业。

　　除了租赁需求占比最大的科技行业，金融业仍将担当写字楼租赁的主引擎。2023年，证券行业有望继续受益于资本市场改革，经过三年试点，股票发行注册制有望迎来全面实行的关键一年，房地产行业再融资的重启和公募REITs扩容将为证券公司带来新的业务机会。

　　此外，外资制造业对中国市场的长期信心不变。2022年，中国实际使用外资金额同比增长6.3%，其中制造业实际使用外资大幅增长46.1%，体现出外资企业对中国经济发展前景和营商环境持续改善的长期信心。世邦魏理仕认为，尽管今年欧美经济体减速令部分跨国企业启动全球裁员，但是在中国扩大投资的外资制造业企业的研发、地区总部功能将继续扩张，利好外资企业总部密集的一线城市写字楼市场。

　　新能源汽车是写字楼租赁需求中的一股新兴势力。2022年，新能源汽车在全国主要市场的新租面积实现同比2.5倍的增长，产销两端的持续高速增长将推动新能源汽车及上下游企业写字楼需求在2023年进一步增长，尤其是在产业链集聚优势明显的上海和北京。