5G、人工智能行业对上海办公楼租赁需求增长

5G、人工智能租赁需求增长

科创版上市、科创中心建设、自贸区新片区扩建等一系列政策规划，推动了尖端科技企业快速发展，带动科技类行业对上海办公楼以及产业园区市场的租赁需求。

2016年科技类企业仅占甲级办公楼租赁需求的10%，而过去12个月，科技新媒体行业的租赁占比已接近20%，仅次于金融服务业。

其中，包括5G、人工智能、互联网、游戏等在内的尖端科技类企业新设立或扩张的需求尤为显著。

过去12个月租赁需求

此外，上海产业园区内租赁需求保持强劲。自贸区新片区扩张，为顶尖科技类企业发展提供了更多政策扶持。张江、漕河泾、市北等吸引了众多高科技企业入驻扩张。张江国家科学城的发展蓝图，带动了包括集成电路、芯片、医药等行业飞速发展。

尖端科技类企业新设立或扩张的需求尤为显著

仲量联行则发现了写字楼市场背后上海另外两大方面的新需求增长。

其一是首届进博会的举办推动了上海制造贸易行业的发展，该领域的国内外企业总部落地需求强劲，虹桥和前滩区域的新增写字楼恰好满足了这些新需求。

其二是科技新媒体行业正在成为上海办公楼需求最重要的来源之一，正在引领上海产业园区办公楼的租赁需求，而一些非中央商务区正吸引大量游戏、媒体类等特定领域公司的需求。

全球性房地产咨询公司——莱坊发布了2019年二季度《上海商业地产市场》报告，最新数据显示，今年第二季度，上海工业地产市场持续向好，表现稳健。

物流仓储方面，平均租金环比上涨1.9%至每天每平方米人民币1.61元，增幅环比增加1.9个百分点。旺盛的仓储租赁需求导致物流仓库的空置率环比下跌0.3个百分点至7.2%。

零售商对高标准仓储的需求保持旺盛，例如，百安居在安博上海金山物流中心租赁了20,000平方米的仓库面积；野兽派在普洛斯临港物流园租赁了10,000平方米的仓库面积。

厂房方面，第二季度上海工业厂房租金稳步提升，单层厂房平均租金环比上涨0.8%至每天每平方米人民币1.27元。

多层厂房亦受到市场欢迎，位于宝山城市工业园区内的东大理学院上海科研创业基地一期有近15,000㎡的多层厂房面积已经全部出租。

在近期国家发改委与商务部联合颁布的《外商投资准入负面清单（2019年版）》中，限制措施从6年前的190条缩减到2019年版的40条，进一步扩大农业、采矿业、制造业、服务业等领域开放，因此工业类企业预期向好。

但是，考虑到中美贸易战所带来的不确定性，下半年，我们预计厂房租金将保持平稳，物流仓储租金将继续微涨且空置率将略有下降。