北京商业零售市场租赁需求下降 租金承压下行

     第二季度北京零售市场受到近期新发疫情的严重冲击，北京写字楼租赁市场活动受到中断，同时消费和客流也出现大幅下降，其中五月全市社会零售品销售额同比下降26%。餐饮行业成为受影响最为严重的业态，五月份餐饮收入同比下降55%。在持续攀升的运营压力下，餐饮行业出现退租撤铺趋势。

     据统计，第二季度关店数量中超60%为餐饮品牌。虽然大部分购物中心已恢复运营，但客流和营业额恢复缓慢，其中热门购物中心客流也仅达到此轮疫情前的60%。同时，快时尚品牌持续缩减线下规模，关闭运营情况欠佳的门店，例如Selected已经宣布将在7月底关闭线下全部门店，其中包括北京数十家门店。

     北京第二季度新开两个购物中心，其中北京姚家园万象汇于四月底开业。作为华润打造的改造项目，不同于临近的朝阳大悦城以年轻消费者为主打，姚家园万象汇引入近30家儿童业态品牌，目标客群侧重于周边家庭，增强了与朝阳大悦城之间的差异化竞争优势。同时，位于奥运举办地——首钢园区的六工汇购物中心第二季度开业。六工汇引入14个京西首店，包括多个新能源汽车品牌，六工汇的开业预计进一步带动石景山区域的消费。

     在近期疫情的影响下，租赁需求显著下降，租金承压下行。在当前市场情况下，业主面对不断上涨的空置压力愿意对新签租户做出一定程度的租金让步，同时对于现有租户给予一定租金减免和免租期支持，以稳定自身项目。第二季度市区市场租金环比下降0.7%，郊区租金环比下降1.3%。

    考虑到当前市场不确定性增加，同时对于疫情反复的担忧，大部分品牌已暂缓此前的扩张计划，我们预计下半年整体租赁需求和活跃度将进一步下降。在增长的市场压力下，大部分业主已经下调本年租金预期，预计将提供更为灵活的租赁条款，整体市场租金水平预计进一步下降。