写字楼最核心的价值点是什么？

写字楼是比较具有代表性的商业地产，其价值点和租金水平，受到多方面因素影响，包括但不限于城市、地段、业态、投资周期等，但往往最核心的，是以下几个方面：

1、交通

交通对于写字楼的影响，可以说是最立竿见影、最为直接的因素，曾经有研究表明，地铁站开通后，对于附近写字楼等商业地产的增值利好，要远远比住宅的利好更高。地铁站开通后，住宅的房价涨幅一般能够达到30%左右，而写字楼的租金也会水涨船高，甚至能够达到50%的上涨幅度。这其实是由写字楼本身的使用用途决定的，一栋位于交通便捷地段的写字楼，往往会吸引城市中比较有实力的公司企业入驻，而这样的公司，由于通勤更加方便快捷，不仅接客洽谈、办事往返的效率会更高，而且也更能吸引和招聘到优质的员工。因此，交通便利的写字楼，租金回报率更高，也就顺理成章了。

2、业态

业态也是影响写字楼品质和含金量的一个价值点，高附加值的业态，比如一些专业行业，如金融（证券银行保险）、财会法律、计算机信息科技等行业。这些行业都有一个共同特点，那就是具有一定的专业技术壁垒护城河，利润率有保障，能够拥有较高的租金偿付能力，这些业态集中的写字楼租金，一般不会低。而如果一栋写字楼里面的业态，属于一些薄利多销、附加值低、竞争白热化的行业，比如餐饮，那么其租金水平是很难有所提升的。因为最终决定写字楼含金量的，是里面的租赁用户的实力。因此，一栋写字楼从规划到建设，一开始就应该做好调研和定位，主要引进什么样的业态，才符合城市的实际经济情况，并且能够持续产生稳定的租金回报现金流。

3、体量，集群效应

写字楼的体量，也是影响写字楼含金量的一个重要因素。在一个板块内，写字楼集群多的地方，往往这样区域更容易形成城市的商务CBD，集群效应明显，租赁办公室可以说是供不应求，客多房少，因此，租金水涨船高比较容易。但如果是写字楼的体量相对较少，难以形成浓厚的办公、商务氛围的单体、独栋写字楼，后期的运营也会相对困难。这种单体、独栋写字楼，往往是把低楼层出租给超市、餐饮等行业，高楼层有的甚至用于做宾馆、酒店的，办公和商务氛围就不如集群区域的写字楼，租金回报率自然也会受影响。因此，从体量上，就能够判断，未来写字楼的出租大致业态和租金回报率，写字楼体量越大的板块，说明商业的配套权重越高，周边的规划，势必也会匹配相应数量和规模的居住、住宅单元，也就是长期稳定的客流量，这样的大体量写字楼，往往是不愁租的。

4、物业

物业，是影响写字楼持续收益的又一个关键，一个优质服务品质的物业，对于写字楼的卫生环境维护、设施设备更换、应急处突、活动运营等，都是能够服务到位的。有些运营能力强大的物业，手中也有不少客户资源，他们甚至能够为写字楼进行整合招商、打开客源，能极大缩短写字楼办公室的空置期，提高出租率和租金回报水平。而服务差、口碑差的物业，可能会直接导致写字楼的出租吸引力下降，租金水平降低。因此，物业的服务品质，对于写字楼的持续盈利能力，是不可或缺的要素，在考察一个写字楼含金量价值的时候，物业的服务品质，如今也越来越成为一个重要的衡量标准。