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写字楼最核心的价值点是什么?
发布时间:2023-03-20 14:56:32 作者:guest 来源:www.jinglou8.com 阅读人气:1+
写字楼是比较具有代表性的商业地产,其价值点和租金水平,受到多方面因素影响,包括但不限于城市、地段、业态、投资周期等,但往往最核心的,是以下几个方面:
1、交通
交通对于写字楼的影响,可以说是最立竿见影、最为直接的因素,曾经有研究表明,地铁站开通后,对于附近写字楼等商业地产的增值利好,要远远比住宅的利好更高。地铁站开通后,住宅的房价涨幅一般能够达到30%左右,而写字楼的租金也会水涨船高,甚至能够达到50%的上涨幅度。这其实是由写字楼本身的使用用途决定的,一栋位于交通便捷地段的写字楼,往往会吸引城市中比较有实力的公司企业入驻,而这样的公司,由于通勤更加方便快捷,不仅接客洽谈、办事往返的效率会更高,而且也更能吸引和招聘到优质的员工。因此,交通便利的写字楼,租金回报率更高,也就顺理成章了。
2、业态
业态也是影响写字楼品质和含金量的一个价值点,高附加值的业态,比如一些专业行业,如金融(证券银行保险)、财会法律、计算机信息科技等行业。这些行业都有一个共同特点,那就是具有一定的专业技术壁垒护城河,利润率有保障,能够拥有较高的租金偿付能力,这些业态集中的写字楼租金,一般不会低。而如果一栋写字楼里面的业态,属于一些薄利多销、附加值低、竞争白热化的行业,比如餐饮,那么其租金水平是很难有所提升的。因为最终决定写字楼含金量的,是里面的租赁用户的实力。因此,一栋写字楼从规划到建设,一开始就应该做好调研和定位,主要引进什么样的业态,才符合城市的实际经济情况,并且能够持续产生稳定的租金回报现金流。
3、体量,集群效应
写字楼的体量,也是影响写字楼含金量的一个重要因素。在一个板块内,写字楼集群多的地方,往往这样区域更容易形成城市的商务CBD,集群效应明显,租赁办公室可以说是供不应求,客多房少,因此,租金水涨船高比较容易。但如果是写字楼的体量相对较少,难以形成浓厚的办公、商务氛围的单体、独栋写字楼,后期的运营也会相对困难。这种单体、独栋写字楼,往往是把低楼层出租给超市、餐饮等行业,高楼层有的甚至用于做宾馆、酒店的,办公和商务氛围就不如集群区域的写字楼,租金回报率自然也会受影响。因此,从体量上,就能够判断,未来写字楼的出租大致业态和租金回报率,写字楼体量越大的板块,说明商业的配套权重越高,周边的规划,势必也会匹配相应数量和规模的居住、住宅单元,也就是长期稳定的客流量,这样的大体量写字楼,往往是不愁租的。
4、物业
物业,是影响写字楼持续收益的又一个关键,一个优质服务品质的物业,对于写字楼的卫生环境维护、设施设备更换、应急处突、活动运营等,都是能够服务到位的。有些运营能力强大的物业,手中也有不少客户资源,他们甚至能够为写字楼进行整合招商、打开客源,能极大缩短写字楼办公室的空置期,提高出租率和租金回报水平。而服务差、口碑差的物业,可能会直接导致写字楼的出租吸引力下降,租金水平降低。因此,物业的服务品质,对于写字楼的持续盈利能力,是不可或缺的要素,在考察一个写字楼含金量价值的时候,物业的服务品质,如今也越来越成为一个重要的衡量标准。
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