未来两年为丽泽写字楼项目供给高峰期

日前，高力国际发布题为《新兴金融产业聚集地-丽泽金融商务区写字楼市场概览及展望》的雷达报告，为北京写字楼出租指引了新的方向。

据悉，通过对丽泽金融商务区写字楼的地理位置和交通可达性、区域定位及布局、招商政策、需求来源及发展潜力、活跃的投资市场五方面进行梳理，进而回顾了2018年丽泽写字楼市场起步以来市场的发展状况，并对未来发展方向进行展望。

丽泽金融商务区将成为新兴金融聚集地。

这包括两方面含义：第一，从地理位置上看，丽泽将成为继金融街后的“第二金融街”，未来丽泽将主动承接金融街和CBD的辐射，与上述两个成熟商务区协同发展，成为北京市金融产业发展“第三极”；

第二，从功能上看，丽泽和金融街的定位又有区别，丽泽将重点发展包括互联网金融、数字金融、金融信息、金融中介以及金融文化在内的新兴金融业态。

未来两年为丽泽写字楼项目供给高峰期

地理位置优越，未来交通便利。

数据显示丽泽金融商务区是二环到三环之间最后一片成规模开发的区域。丽泽金融商务区在建及规划的轨道交通线路达到5条，包括已经在建的地铁14号线中段和16号线南段。将于2019年9月开航的大兴国际机场将在丽泽设置城市航站楼，机场快轨也将延伸至丽泽。

此外，11号线和丽泽-金融街轨道直连线在规划当中。同时丽泽核心区域的地下交通环廊系统将连通19个地块上的项目，从而有效提高可达性。以上这些将有利地支持该区域商务氛围的形成。

丽泽金融商务区将成为区别于现有成熟市场的绿色生态商务区。

首先在规划上丽泽是北京不可多得的高标准规划及建设的商务区。其次，数据显示丽泽已入市及在建项目多数具备LEED认证。第三，丽泽根植于金中都遗址之上，依托优良独特的人文和自然环境，将打造有别于现有成熟市场的高品质绿色生态商务区。

丽泽金融商务区是新兴商圈中投资交易最为活跃的区域之一。

丽泽良好的发展前景吸引了众多投资者的关注，自2017年以来，包括龙湖地产、丰树集团、华夏人寿、华夏幸福等企业纷纷在丽泽购置写字楼或商业项目，同时众多金融机构包括长城资产、中华联合保险、银河证券等纷纷在丽泽购地建设自用型项目，这有助于丽泽写字楼市场未来的加速成熟。

2019年-2020年是丽泽写字楼项目的供给高峰。

北京写字楼出租数据显示丽泽已出让土地规划建筑面积约224万平方米，其中近98%为写字楼项目，总规划建筑面积约219万平方米，其中租赁型写字楼约占55%。2018年已有四栋写字楼入市，总供给量约28.7万平方米。

2019年和2020年将分别有77.9万和53.3万平方米写字楼竣工，其中租赁型项目约占64%。

当前丽泽金融商务区写字楼拥有明显租金优势，未来区域内租金上涨潜力大。

数据显示丽泽当前已交付项目净有效租金介于人民币180-210元之间，远低于三环内其他商圈的平均水平，仅为金融街商圈甲级写字楼平均租金的30%。当前包括科技金融、总部型企业和专业服务业等各领域公司积极与丽泽楼宇接洽。

预计随着周边基础设施的改善，轨道交通施工进度的推进，特别是2019年大兴国际机场及新机场线开通以及2021年丽泽城市航站楼投入使用，丽泽将在2020-2022年迎来快速发展期，未来五年租金平均增长率将高于全市平均水平。

通过对丽泽金融商务区市场的分析总结，对企业用户、机构投资者和开发商提出如下建议：

企业用户应积极关注该区域的发展，尽早进入该市场，以较低的租金水平享受高品质写字楼的优越办公条件。

机构投资者可以积极关注该区域动态，尽管该区域成交价格已达到较高水平，但是如果考虑长期持有，随着租赁需求的不断增加仍有较大升值空间。

同时对于开发商，我们也建议能尽早启动租赁活动，对于优质租户可以采取较为灵活的租赁策略。