6月全国写字楼和住宅投资出现冰火两重天

上海近日发布了《2019年5月全国房地产市场报告》。报告指出，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积同比大幅下降33.2%；土地购置均价4389元/平方米，同比下跌3.5%，2012年以来首次同比下跌。1-5月份，全国房地产开发投资同比增长11.2%，。

住宅投资同比增长16.3%，办公投资同比下降3.6%，写字楼租赁和住宅投资率出现冰火两重天的情况，商业营业用房投资同比下降9.7%。开发企业房屋新开工面积同比增长10.5%。1-5月份，商品房销售面积同比下降1.6%，降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。

2019年5月，多地楼市小阳春结束，全国多项房地产指标增速回落。从土地市场看，成交面积同比大幅下降，土地购置均价2012年以来首次同比下跌；从房地产开发投资情况看，同比增速小幅回落；从商品房市场看，销售面积同比降幅小幅扩大，成交均价同比涨幅小幅收窄，住宅存销比结束筑底，进入上升期；从房地产市场供求看，商办物业库存压力较大。

全国土地购置面积同比大跌33.2%

1-5月份，房地产开发企业土地购置面积5170万平方米，同比大幅下降33.2%，降幅比1-4月份收窄0.6个百分点；土地成交价款2269亿元，同比下降35.6%，降幅比1-4月份扩大2.1个百分点。

从土地购置面积增速走势看，2016年9月份降幅开始收窄后，曲线持续上行，到2017年初重新回到正增长；此后年初累计增速在5-13%内震荡上行，11月同比增速升至16.3%，为2012年3月以来的近五年来最高位；12月有所回调。2018年初，土地购置面积同比微降，4月增速由正转负，5月再次回正，此后3个月连续回升，9-12月份增速高位盘整。

2019年1-2月，土地购置面积同比大幅下降，降幅创2012年以来新高，历年年初土地购置面积均会出现异动，2月出现大幅下降也有季节性因素，3月份以来低位盘整。今年以来土地购置面积同比降幅较大也与去年同期基数较高有关。2019年下半年，考虑到房企资金面紧张和多数三四线城市房地产市场仍然低迷，预计开发企业土地购置面积还将低位盘整。

全国土地购置均价同比下跌3.5%

1-5月份，全国房地产开发企业土地购置均价4389元/平方米，同比下跌3.5%，1-4月为同比上涨0.5%，去年同期为同比上涨13.6%，为2012年以来首次出现同比下跌。

北京朝阳写字楼出租的一系列数据显示，继年初季节性异动后，3月土地购置均价同比涨幅已回落至正常区间，4月涨幅进一步收窄，5月已进入负区间。2019年三季度，考虑到开发商资金面紧张和多数三四线城市房地产市场依旧低迷，预计全国土地购置均价同比涨幅仍将继续低位盘整。

全国商品房成交均价同比上涨7.8%，涨幅小幅收窄。1-5月份，全国商品房成交均价9325元/平方米，同比上涨7.8%，涨幅比1-4月收窄0.5个百分点。其中住宅成交均价9243元/平方米，同比上涨9.7%；商业营业用房成交均价同比上涨3.6%；办公楼成交均价同比下跌0.1%。分地区来看，东北地区涨幅较高，为11.3%，东部、中部和西部地区涨幅分别为10.6%、6.1%和6.8%。

三类物业存销比均进入上行周期，商办去库存压力更大。

5月末，全国商品房待售面积为50928万平方米，环比下降0.9%，同比下降9.1%。从三类物业的待售面积走势来看，住宅待售面积2016年初达到最高点，此后3年多来一直震荡下降至今，5月末环比4月末下降1.7%；商业营业用房待售面积2017年初达到最高点后缓慢下降，下降速度小于住宅，5月末环比4月末下降0.2%；办公楼待售面积2017年初达到最高点后，基本维持横盘走势，5月末环比4月末下降0.6%，距离最高点仅下降4.7%。

近期三类物业现房存销比均已抬头。整体来看，存销比已进入上升通道，楼市供求关系转变，渐趋供大于求。