北京写字楼大宗交易依旧活跃外资购买成主力

北京写字楼大宗交易依旧活跃外资购买成主力

北京写字楼市场空置率走高租金下挫主要原因是北京写字楼新增供应大幅提升。近几年一些中西部二线城市在短期内集中了大量的新增供应，导致整体空置率出现上涨。

“市场没以前好了。”负责金长安大厦租赁业务的中介人员小蒋语气中透露出一丝无奈，他在这一行已经做了6年，见证了不少写字楼从人来人往到人去楼空的变化。

2014年、2015年正值金融业快速发展，写字楼里则出现了很多金融公司租户。然而，随着去年互联网金融行业整顿，监管趋严，一些企业就此倒下；另一方面，受网贷平台爆雷等事件的影响，也让写字楼业主方变得更加谨慎。

中国社科院城市所及社会科学文献出版社共同发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》显示，经济增长速度放缓导致的写字楼需求下滑与持续充沛新增供应叠加，预计至2019年底，17个城市写字楼平均空置率将突破20%，其中15个城市写字楼空置率将同比上升。武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值，成都在2019-2021年将迎来新一轮写字楼供应高峰，将令其空置率重回上升通道。

提供的数据显示，受2019年度第三产业增速放缓等宏观经济因素的影响，2019年上半年末北京甲级写字楼空置率达到11.5%，为八年以来的最高值；租金小幅下调，平均净有效租金为每月398.8元/平方米，较2018年末环比下降0.6%；新增供应16万平方米，总存量达到832万平方米。

“过去八年北京写字楼市场不均衡，呈现一边倒的业主市场状态，随着需求放缓，供应增加，目前已经逐步向租户市场转变。”高力国际华北区董事总经理严区海表示。

至此，国内写字楼市场呈现出较为有趣的局面：一方面，经济下行，租金下挫，写字楼空置现象有所加重；另一方面，商办市场，大宗交易尤其是外资购买又非常活跃。

据世邦魏理仕统计，2019年一季度，全国商办市场大宗交易金额超过人民币530亿元，其中外资占比进一步大幅提升至50%，为2016年以来单季最高。

从北京市来看，第二季度，北京共录得6笔大宗交易，交易总额达70.3亿元，环比有所回落，但上半年累计成交额仍达到230.9亿元，同比增长30.1%。写字楼大宗交易金额亦超过250亿元。

对此，高力国际华北区资本市场及投资服务部副董事闫寒给出了他的看法。他认为，外资涌入中国商业地产更多还是看好北上广深等城市资产的保值增值能力。“可见，境外的资本还是对中国的经济有信心的。”

同时，受贸易局势影响，境外投资人认为当前人民币汇率是被低估的。对他们来说，现在是进入中国市场一个比较好的时期。

高力国际预计，2019-2022年写字楼新增供应总计约168万平方米。其中，2019年写字楼新增供应共计约81万平方米，为近十年新高。预计今年下半年的供给高峰将进一步推高平均空置率至历史新高，并拉低平均租金，市场趋势有利于企业继续降低写字楼租赁成本。

京楼网建议有租赁需求的租户应抓住该有利时机，以期以优惠的租金条件享受高品质写字楼空间，同时写字楼业主也要预见到市场的变化，及时调整租赁策略，以实现租赁业绩。