丽泽金融商务区将成为新兴金融聚集地

这包括两方面含义：第一，从地理位置上看，丽泽将成为继金融街写字楼商圈后的“第二金融街”，未来丽泽将主动承接金融街和CBD的辐射，与上述两个成熟商务区协同发展，成为北京市金融产业发展“第三极”；第二，从功能上看，丽泽和金融街的定位又有区别，丽泽将重点发展包括互联网金融、数字金融、金融信息、金融中介以及金融文化在内的新兴金融业态。

•地理位置优越，未来交通便利。丽泽金融商务区是二环到三环之间最后一片成规模开发的区域。丽泽金融商务区在建及规划的轨道交通线路达到5条，包括已经在建的地铁14号线中段和16号线南段。将于2019年9月开航的大兴国际机场将在丽泽设置城市航站楼，机场快轨也将延伸至丽泽。此外11号线和丽泽-金融街轨道直连线在规划当中。同时丽泽核心区域的地下交通环廊系统将连通19个地块上的项目，从而有效提高可达性。以上这些将有利地支持该区域商务氛围的形成。

•丽泽金融商务区将成为区别于现有成熟市场的绿色生态商务区。首先在规划上丽泽是北京不可多得的高标准规划及建设的商务区。其次，丽泽已入市及在建项目多数具备LEED认证。第三，丽泽根植于金中都遗址之上，依托优良独特的人文和自然环境，将打造有别于现有成熟市场的高品质绿色生态商务区。

•丽泽金融商务区是新兴商圈中投资交易最为活跃的区域之一。丽泽良好的发展前景吸引了众多投资者的关注，自2017年以来，包括龙湖地产、丰树集团、华夏人寿、华夏幸福等企业纷纷在丽泽购置写字楼或商业项目，同时众多金融机构包括长城资产、中华联合保险、银河证券等纷纷在丽泽购地建设自用型项目，这有助于丽泽写字楼市场未来的加速成熟。

•2019年-2020年是丽泽写字楼项目的供给高峰。丽泽已出让土地规划建筑面积约224万平方米，其中近98%为写字楼项目，总规划建筑面积约219万平方米，其中租赁型写字楼约占55%。2018年已有四栋写字楼入市，总供给量约28.7万平方米。2019年和2020年将分别有77.9万和53.3万平方米写字楼竣工，其中租赁型项目约占64%。

•当前丽泽金融商务区写字楼拥有明显租金优势，未来区域内租金上涨潜力大。丽泽当前已交付项目净有效租金介于人民币180-210元之间，远低于三环内其他商圈的平均水平，仅为金融街商圈甲级写字楼平均租金的30%。当前包括科技金融、总部型企业和专业服务业等各领域公司积极与丽泽楼宇接洽。预计随着周边基础设施的改善，轨道交通施工进度的推进，特别是2019年大兴国际机场及新机场线开通以及2021年丽泽城市航站楼投入使用，丽泽将在2020-2022年迎来快速发展期，未来五年租金平均增长率将高于全市平均水平。

通过对丽泽金融商务区市场的分析总结，我们也对企业用户、机构投资者和开发商提出如下建议：

•企业用户应积极关注该区域的发展，尽早进入该市场，以较低的租金水平享受高品质写字楼的优越办公条件。

•机构投资者可以积极关注该区域动态，尽管该区域成交价格已达到较高水平，但是如果考虑长期持有，随着写字楼租赁需求的不断增加仍有较大升值空间。

•同时对于开发商，我们也建议能尽早启动租赁活动，对于优质租户可以采取较为灵活的租赁策略。