大城市写字楼空置率走高或将成必然

大城市写字楼空置率走高将成必然，租金不会高，大批供应会来

1. 2021年，企业情绪较高，扩张租下写字楼常见，大城市写字楼空置率下降。但是2022年1季度后，情况逆转。

2.2021北京净租赁甲级写字楼100万平米，2022年只有81300万平米，主要是1季度租的，后面三个季度净取消了13700平米。广州一向是写字楼空置率最低的，10年来首次出现退租多于租赁的现象，空置率大幅上升。深圳有22.2万平米的净租赁，但是比2021年少了66%。二线城市一向空置较多，30%空置是常态。

3.虽然经济复苏好于预期，但是写字楼市场真正的压力是供应。北京未来四年将有350万平米投放到市场，而过去十年每年净需求是50万平米。深圳今年会增加145万平。武汉空置率高达35%，但是新增供应会是140万平。

4. 新增供应增加，是因为之前停工延误，本来2022年就要上市。广州办公楼租金2022年底降到了每平152.2元，租金指数下降3.8%。预计2023年租金将继续有下降压力。

在国内城市中，北京甲级写字楼存量第一，香港密度第一，台北空置率最低。

先看看中国主要城市核心地段的甲级写字楼存量、空置率情况：

根据戴德梁行的统计，截止2021年末，我国主要城市核心地段的甲级写字楼存量最高的五大城市是北京、上海、深圳、广州、香港。

北京、上海处于第一档，甲级写字楼存量超过800万方。

深圳、广州处于第二档，甲级写字楼存量超过500万方。

如果对比城市面积，香港、深圳的甲级写字楼密度是最高的。

北京：核心地段甲级写字楼849万㎡，城市面积1.6万平方公里；

上海：核心地段甲级写字楼833万㎡，城市面积6340平方公里；

广州：核心地段甲级写字楼562万㎡，城市面积7434平方公里；

深圳：核心地段甲级写字楼638万㎡，城市面积1997平方公里；

香港：核心地段甲级写字楼324万㎡，城市面积1107平方公里；

再进一步对比常住人口，北上广深的常住人口均超1700万，香港常住人口约750万，综合来看，香港是中国主要城市中甲级写字楼密度最高的。

香港作为全球三大金融中心之一，而且服务业发达，对甲级写字楼的需求最高也是情理之中。

北上广深港五大城市之后，中西部省会城市的甲级写字楼存量也比较多，西安、成都、武汉、长沙甲级写字楼均超250万方。

此外，南宁核心地段甲级写字楼存量居然超过了杭州、南京、苏州等经济强市。

在国内城市中，看甲级写字楼空置率的话，台北最低，空置率只有2.1%；广州第二低，空置率只有7.6%。

深圳甲级写字楼空置率18.8%，在一线城市中最高，但仍低于大部分二线城市。

甲级写字楼空置率较高的城市是南宁（39.1%）、长沙（37.1%）、武汉。