供需不平衡 上海写字楼空置率飙升

来自多家机构近期发布的研究报告显示，上海写字楼市场上半年表现不佳。

世邦魏理仕发布的研报指出，今年上半年，上海写字楼的空置率同比上升4.4个百分点至18.0%，创下近10年新高。与此同时，市场的写字楼租赁水平也在下行，当期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。

导致这些情况的主要因素，在于供需之间的不平衡。

据世邦魏理仕数据，今年上半年，上海写字楼市场新增供应累计已达54.9万平方米。但分区域来看，板块供应不均衡的现象依然十分明显。《华夏时报》记者注意到，上半年，徐家汇、陆家嘴等上海传统主城区的写字楼新增供应相对有限，闵行、青浦、松江等非主城区则相对较多。例如，第一太平戴维斯的报告就指出，二季度，非核心商务区共迎来三个全新项目交付入市，为市场带来约17.1万平方米新增供应，但同时将非核心商务区写字楼存量推升至420万平方米。

供应量增加的同时，上海写字楼市场的需求量并没有随着增长。高力国际在报告中指出，上半年上海写字楼市场需求回落，其中核心区市场较为明显。报告分析称，具体来看，由于金融行业P2P企业等的大量退租，第一季度需求明显走弱，加之全年特别是次中心区域新增供应量大，平均租金整体承压或将带来结构性下调。

“经济的景气程度反映到企业微观层面，即企业扩大再生产、新增租或者扩租的这种需求有没有支撑，这某种程度上影响了出租率。”同策咨询研究总监张宏伟向记者直言，在核心城市中，商办市场总量都是过剩的，“这不是一天两天形成的，并且也很正常。”万商俱乐部创始人、中城商业研究院院长杨泽轩也表示，随着整个资金环境的趋紧，商业和办公投资的增长速度已经明显下调。

  张宏伟分析说，由于核心区域租金高企，陆家嘴或是人民广场的一部分企业可能会搬到虹桥商务区等新增存量较多的区域，在不影响正常经营的情况下，企业会选择一个价格较低、交通便捷、面积更大的办公场所。与其观点相对应的是，仲量联行的报告指出，二季度上海总体租赁需求放缓，在浦东中心商务区，对成本价格较敏感的一些企业迁入诸如前滩等非中心商务区细分市场，一些大型租户则搬入自用项目。仲量联行华东区及上海董事总经理吴允燊表示：“为了吸引租户，业主之间竞争激烈，下调租金预期，形成了利好租户的租赁环境，在浦东地区尤为明显。”

  尽管整体市场空置率高企，但记者在走访市场的过程中发现，与供应不均衡的情况一样，那些位于成熟商圈、紧邻地铁的写字楼项目依然拥有较高的出租率，而租金较高或是硬件设施欠缺的写字楼则显得比较逊色。

  在位于静安区淮海中路商圈的环贸IAMP，记者了解到，办公楼已接近满租。新鸿基地产相关负责人告诉记者，不仅是环贸IAMP，公司旗下位于浦东陆家嘴的国金IFC的办公楼出租情况也十分良好，“位置好，交通方便，再说硬件设施也非常好。”在同样位于静安区核心板块的嘉里中心，记者注意到，早晨9点半上班高峰，进入写字楼的人员络绎不绝，甚至需要排队上电梯。

  一些远离成熟商业环境的商业体，尽管“硬件”较好，空置率却依然堪忧。在办公楼产品林立的大虹桥板块，“今年写字楼市场整体都不太好。”其中一家办公楼项目的房企相关负责人向记者坦言，“我们的数据也不太好看。”但其拒绝向记者透露具体的空置面积数据，同时也婉拒了记者提出的“如何调整运营策略”等问题。