写字楼市场会走向写字楼购物中心化运营。

通常而言，写字楼市场往往不是重度运营的逻辑。以北京国贸写字楼为例，很多年一直都处于租客排队的状态，业主方挑选租客，根本无需关注服务。但近期随着市场压力加大，也开始关注配套服务了。具体而言，写字楼购物中心化运营包含以下几点：

　　其一、跨业态跨产品混搭。淘宝已经实现了千人千面，并且“无死链接”，即各个链接都可以无限点击下去；餐厅的关键考核指标就是客单价和翻台率。

同样，办公空间的跨业态混搭也必然是一种尝试，未来办公楼的运营也会购物中心化。有些业态就是吸流量的低利润中心，而有些供应相对稀缺并且信息不透明的业态（如便利店中自己管控上下游的高利润产品）就是利润中心。

TOC端讲究性价比，如配套早餐；TOB端追求利润，如视频会议系统。但避免为了混搭而混搭，上述逻辑以及百变空间的前提都是提升NOI。正如在亦庄做办公通常不如公寓，在国贸做公寓通常不如办公的利润高。

　　其二、会员系统以及实体资产虚拟化的红利。滴滴把汽车的实体资产实现了线上虚拟化和可视化，并且有效进行了连接。同样的逻辑，wework探索了空间会员化运营，以提升有限空间的利用效率。

所谓商办资产虚拟化包含两个维度：其一是空间运营的会员化；其二是资产本身的份额化。二者都能实现流动性溢价。

　　其三是办公楼衍生服务需要围绕客户的事业而不是生活多琢磨。何为“新办公”的强需求？很多空间衍生服务都是围绕办公人群生活配套服务而展开，但实际效果往往是事倍功半。

直到看见刘爱民的一个观点——围绕客户的事业而不是生活多琢磨。办公人群通常处于事业活跃期，再加上大多数人过去也没有奢侈生活的体验，埋头挣钱、随便对付一口是常态。

那办公人群具体有哪些需求呢？随便想到的几个事：头脑风暴之类的会议如何快速的通过智能硬件会议桌形成纪要以及具体分工和时间表？员工报销如何更便捷？越忙碌的员工越没时间报销。

早餐如何更省时间，性价比更高？会议室开完会后如何自动恢复到干净整洁的状态等等。很多时候，联合办公提供了过度服务并且太关注伪需求。

　　北京写字楼租赁市场是否会崩盘？这个问题我们三年前讨论过，或许三年后仍会讨论。身边时常会有这样的朋友，接受过非常好的教育，阅读量大，极度理性，每每交流时侃侃而谈，对市场中的也非常敏感。但往往他自己的理财投资情况并不理想。任何投资都有风险，关键是合理配置，平衡风险和收益。

　　耶鲁大学基金会作为全球成熟机构投资人的典型代表之一，其资产配置逻辑也值得我们关注。近期公开的资产配置池包含以下资产：（1）流动性最高的现金占比3.5%；（2）固定收益类的债券占比4.9%；（3）核心城市的商业地产占比17.6%；（4）石油、天然气等大宗商品占比8.2%；（5）私募股权类PE占比33%；（6）包含美股以及其他国家的股票投资占比15.4%；（7）资产重组或者破产清算等事件驱动的机会性投资占比17.4%。不难发现，现金、固收类防守型的资产合计配置比例为8.4%，这类配置属于低风险、低收益产品；商业地产、石油等大宗商品合计配置占比为25.8%，这类配置属于中等收益、中等风险产品；股票、PE等产品的配置比例为65.8%，这类配置属于高风险、高收益类产品。

　　同样的逻辑，我们再反观中国国内高净值客户的资产配置情况。按照招行与贝恩咨询联合发布的《2019中国私人财富报告》显示，2019年中国高净值客户的配置情况：储蓄现金为24%、银行理财为12.3%、债券为7.1%、信托为8.8%、股票为17.1%、公募基金为8.9%、保险为3%、投资性房地产为13.2%、其他投资为5.6%。

　　结合现状我们可以发现以下特征：（1）国内高净值客人明显属于风险厌恶型偏好，现金、银行理财、债券和保险这类低风险、低收益的产品合计占比46.4%；（2）国内可选择的金融产品丰富度欠佳，国外成熟市场的中等收益、中等风险的房地产信托投资基金（简称“REITs”）还没有正式推出，取而代之的是类刚性兑付的信托产品。随着信托刚性兑付的打破，其市场风险也在不断累积；（3）股票、PE等权益型投资在国内投资市场的配置比例相对较低，除了投资人风险偏好之外，市场本身的成熟度也在陆续完善；（4）国内投资者对不动产投资有明显的偏好，投资性房地产占比13.2%，但国内投资者所投资的不动产，相当一部分比例是指住宅地产，而非国外成熟市场的现金流稳定的优质商业不动产。一方面优质商业不动产的投资门槛较高，小体量资金的投资者无法直接参与；另一方面过去十多年国内住宅市场快速发展，“炒住宅”现象普遍。

　　纵观国外成熟资产配置市场，优质商业不动产是资产配置中不可或缺的一部分。而这个市场真正的大钱保险机构还没有成规模的进入。按照保监会的监管规定，险资可以有30%的资金配置到商业物业。然而，投资不动产最多的中国人寿和平安保险，在商业不动产的配置比例也仅仅不超过3%。北京优质的商办资产依然值得我们去重点布局，尤其是那些能嫁接有生命力产业的写字楼和有消费力人群的购物中心。